起始单价下降容积率调整利润率高达25%合肥土拍市场趋势逆转？

admin1年前 (2024-10-01)合肥产业信息66

中南高科：标准厂房租售全国上百园区招商中 4000123021

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　　?供给侧改革来了！合肥第二轮土拍后别墅产品或将面世

　　随着合肥2024年第二轮土地挂网，又引起了一波热议。第一个是滨湖还能不能出新地王，第二个是新站本轮是否真的要做别墅，如果做，会是什么样的产品入市，市场能否有支撑？本期，我们将通过数据来为大家客观分析。

　　本轮土地出让累计4宗，滨湖2宗均位于金融后台板块，2宗位于新站少荃湖北岸，合计约240.2亩。本轮土拍保证金截止时间为2024年5月7日下午16∶00，拍卖时间为2024年5月10日。

　　该地块位于滨湖科学城西藏路以西、遵义路以南，占地63.7974亩。居住用地，容积率≤1.8，起始单价1510万/亩，保证金2亿元。

　　该宗地块为合肥2024年首拍中流拍的地块。主要原因或许是因为地块南侧紧邻不利因素地铁车辆段，且起始地价过高。本轮出让，地块做了些许调整。

　　1、面积减小，影响最大部分划到红线外。

　　占地面积从之前的100.2亩，调整成63.7974亩，车辆段对地块影响最大的部分未在本次出让的范围内

　　容积率从之前的不大于2.2，调整成不大于1.8，起拍单价从之前的1850万/亩调整成现在的1510万/亩。这样一来，本轮地块出让的门槛相对变低了，而且后期房企在方案排布的时候可以尽量不排大高层，提高地块居住属性。

　　从利润测算的角度来看，参考周边售价，该地块按新房精装修2.75万/㎡计算，测算静态利润为18%，起拍价下看似利润很高，但目前周边次新房价格挂价大多在2.4-2.5万/㎡，且位置优于目前地块位置，所以2.75万/㎡的装修价格能不能站稳还很难说。如果按照精装2.4万/㎡计算的话，起拍价下的静态利润不到10个点。在当下市场情况下，起拍价下10%的利润估计能淘汰60%的房企。所以该地块如果本次出让能成交，大概率会是底价成交。而且此类房企不仅需要有一定产品打造能力，还需要能高价扛住市场变化周期，比如高速、招商、保利、华润等房企。

　　该地块位于滨湖科学城徽州大道路以东、遵义路以北，占地40.0995亩。居住用地，容积率≤1.8，起始单价1750万/亩，保证金1.5亿元。

　　从地块位置上来看，BK05号地块要优于BK04号地块。且体量40亩左右，适合端平快的开发节奏。周边紧邻望雲、高速壹品、伟星滨江道等高端盘，新房均价至少高层已经站稳2.8万/㎡。另外，该地块容积率为不大于1.8，后期全做18层的小高层，或者高层搭配洋房的设计，而且地块比较方正，有利于方案的排布。

　　从利润测算的角度来看，参考周边售价，该地块按比较保守的情况来考虑，按新房精装修2.9万/㎡计算，测算静态利润为11%，起拍价下利润比较可观，预计后期房企关注度会相对较高。

　　该两宗地块从板块位置来看，是属于滨湖比较靠南边的位置，也是接下来滨湖重点发展的板块。目前板块内在售新房较少，滨语听湖、高速尚阖院、伟星滨江道都进入尾盘。从价格上来看，改善型产品备案价格较高，尤其紧邻金融板块的望雲，整体备案价格破3万/㎡，高速壹品项目入市价格或将破4万/㎡。但目前该板块二手房挂牌价在2.4-2.5万/㎡，已接近淝河板块价格水平。因此，虽然按目前整体测算的情况来看地块利润都相对较高，但后期出现新地王的可能性不是特别大。预计BK05地块热度会高于BK04地块。

　　新站区XZ202402号地块位于新站高新区荃湖北路以北、青龙山路以东，占地51.07亩。居住用地，容积率≤1.1，起始单价800万/亩，保证金8200万元。

　　新站区XZ202403号地块位于新站高新区荃湖北路以南、规划支路以东，占地85.24。居住用地，容积率≤1.0，起始单价800万/亩，保证金8200万元。

　　2023年5月6日，《住房和城乡建设部关于废止和宣布失效部分行政规范性文件的公告》中已明确《住房和城乡建设部关于别墅项目建设审批有关事项的通知》文件已失效，且未有下发新的相关要求，这说明“限墅令”已经失效了。

　　目前来看，从地块容积率1.0、1.1可以推测后期这两宗地不排除有建设“墅“类产品的可能性。

　　那么问题来了，如果真的做别墅的话，能做什么样的产品，市场有没有支撑？会是什么样的企业去拿地？

　　首先，从容积率的角度来看，排合院是没有没有问题的，从面宽要求上来看，三联排也有可能排得出来。但主要还得看建筑退让，如果退让多，能用来排楼栋的地就少，那就只能排洋房或叠墅+别墅；如果退让少，那就很有可能会做出联排产品。

　　从别墅市场方面来看，新站区的“陶冲湖别院”项目，别墅二手房挂牌价在2.5万/㎡左右，总价在530万，站在合肥目前的高改市场角度来看，这个价格并不算高了。

　　从利润测算的角度来看，周边陶冲湖别院是高层+洋房+别墅的组合，而XZ02、XZ03两宗地块很有可能会排出纯“墅”类产品。因此，按比较保守的2.5万/㎡售价计算，XZ02、XZ03两宗地块在起拍价下的静态利润分别是15%和11%，起拍价下的利润较高。

　　该两宗地块从板块位置来看，是属于少荃湖北岸，少荃湖板块定位为城市副中心，城市能级较高。近年来，少荃湖板块发展势头强劲，铜陵路下穿、文忠路高架与城区联系更加紧密；板块内，地铁4号线线（规划）未来连接地铁1、3、4号线，地铁覆盖全域，打破地域限制。南门小学、四十二中落地，规划168中学，优质教育资源再升级。同时，板块内有全省最大的室内体育馆少荃体育中心可承办各类专业体育赛事和艺术演艺活动，板块发展日新月异。

　　从目前的市场态势来看，本轮土拍再诞生地王的可能性相对较低。而新站本次出让的两宗地块，具备打造别墅产品的基础。若决定开发别墅项目，按照当前条件，合院布局完全可行，且存在排布纯联排产品的可能性。鉴于新站区当前的市场压力相对较小，这两宗地块若在后续顺利成交并允许别墅建设，或将成为合肥下一个备受瞩目的地标性项目。