合肥第二批集中供地首日：招商46亿落子近半数等待“竞品质”
6月23日，合肥、苏州2022年第二批集中供地同日开拍。
相较于苏州市271.3亿元成交20宗地块，合肥地块供应数量上取胜，但成交总额更低。
供地首日，合肥市区26宗地块出让并全部成交。其中，18宗为商品住宅地块、6宗为安置房地块、2宗非居住地，涉宅地块出让面积达1953.06亩，26宗地块总成交面积2208.76亩，揽金约197.12亿元。
成交的商品住宅地块中，9宗转入竞品质环节，最终竞得企业将于28日公布。
首日成交地块分布情况来看，包河区出让7宗，庐阳、瑶海、经开区各出让4宗，新站区出让3宗，蜀山、高新出让2宗。
合肥2022年首轮土拍合计推地31宗，成交23宗、流拍8宗、无地块撤销，流拍率25.8%，较去年第二轮的52.9%、第三轮的28.6%有所下降；成交金额189.2亿，平均溢价率10.4%，较去年明显回暖。
本轮集中供地成交地块溢价率约为7.9%，较首批有所下降。
竞得企业来看，据此前流传的报名企业名单，本次集中供地30余家房企参与，本土房企参与程度略显下降，大房企更活跃、拿地意愿更强。
有业内人士调侃称，中海龙湖华润为合肥土拍的三驾马车，在本轮拍地中，中海报名13块、龙湖报名12块，伟星报名9块，华润报名7块，但在23日当天成交地块中，报名前四强首日竟全部“空手而归”。
另有消息称，中海已连续三次在合肥土拍中没有进项。
招商在6月23日集中供地中以约46亿元摘得包河11号、经开区07号两宗地块。
其中，包河11号地块以总价12.27亿元竞得，单价1842万/亩，居住楼面价12013元/平方米，溢价率12.3%。
经开区07号地块为商住混合、幼儿园用地，总价约34亿，招商以单价1520万/亩竞得，居住楼面价10363.6元/平方米，溢价率1.3%。出让面积约256.37亩，包含居住约215.916亩，商业约30.9836亩，幼儿园约9.469亩，商品住宅（毛坯）平均备案价格20979元/平方米。
该地块的竞得人须配建不少于15%的保障性租赁住房，且竞买保证金达到7.5亿元。
此外，招商还参与了经开区08号地块、包河08、09、10号等地块的竞品质；据统计，缴纳的保证金就超过了23亿元。
意禾、金茂联合体以总价5.7亿元竞得新站区03号地块，成交单价856万/亩，居住楼面价6420元/平方米，溢价率0.12%，这也是本轮目前唯一联合体。
文一以总价4.26亿元竞得瑶海05号地，单价1185万/亩，楼面价9875元/平方米，溢价率0.42%。
滨湖投资集团拿下包河12、13、14号地块，其中1宗为安置房地块，另2宗位于老城区并不被市场看好，而滨投一举拿下；皖投以单价2015万元/亩竞得经开09号地块，总成交价约13.27亿元，居住楼面价15112.5元/平方米，溢价率14.8%；新站区07号地块由乐富强以单价1111万元/亩摘得，总价4.76亿元，楼面价8332.5元/平方米，溢价率4.3%。
6月24日，县域土拍即将开启，肥西县、肥东县、长丰县总供应土地12宗，1054.41亩涉宅地将开拍。
合肥第二批集中供地采取“投报高品质住宅方案”竞买方式，即“价高者得+投报高品质住宅建设方案+摇号”。
第一阶段为竞买人以举牌方式应价，在未达到最高限价时，报价最高者且高于保留底价的为竞得人；第二阶段为竞价达到最高限价时，仍有其他竞买人愿意继续参与竞买的，则转入竞高品质商品住宅建设方案阶段。
竞品质也成为本轮集中供地最大看点之一，成交的18宗涉宅地中，半数达地块最高限价，转入该阶段。涉及包河3宗，蜀山运河新城2宗，瑶海老城区、庐阳大杨镇、经开明珠广场、高新蜀西湖各1宗。
具体来看，包河区显然为热点中的热点，包河08、09、10号地块达地价上限转入竞品质。
其中皖投、招商、保利、和顺、建发、文一等6家房企参与08号地块竞品质；华润、招商、保利、国贸、皖投、和顺、伟星、龙湖等8家房企参与包河09号地块竞品质；参与包河10号地块竞品质阶段的更是高达了11家，包括中海、龙湖、伟星、皖投、招商、华润、保利、和顺、国贸、邦泰、联发等。
高新09号地块为6家竞品质，蜀山07、08号地块，以及瑶海06号地块为5家；经开区08号地块则为皖投、招商2家房企；庐阳08号地块为和昌、乐富强2家竞品质。
2021年9月，合肥第二批集中供地中首次采用“竞品质”模式，截至今年首批集中供地结束，以竞品质成功出让地块已达15宗。
若加上23日刚刚转入竞品质阶段的9宗地块，该数字则为24宗。
但触发“竞品质”的首要条件即地块达价格上限，也就是说，至少不能是冷门地块，且至少为两家房企同时有意向拿下的地块。
事实上，合肥竞品质地块大多数位于包河、经开区、滨湖等地。竞品质方案细则涉及多个方面，如绿色建材、绿化比例、装配式建筑占比、绿建星级等等。
业内人士指出，在竞品质满分方案中，细微的差距主要是绿色建材的类别标准，以及乔木与建筑有窗朝阳面的最小间距不一样。而未达满分的竞品质方案，差距主要是层高、海绵城市地块年径流量、配套建筑的外立面等方面。
“主流的标配层高3.1米、绿建3星、绿化42%以上，这些标准足够击败合肥市面上90%的楼盘。”
竞品质对于购房者自然好处多多，但房企盈利空间却被压缩。随着竞品质成为土拍市场主流，未来在市场倒逼下转入高质量发展阶段。
不过在此过程中，市场也将有可能先经历“优胜劣汰”进一步分化的时期，部分成本管控能力较差，品牌力、产品力低于市场水平的企业面临出局。
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