首发！2023上半年22城租赁土地图鉴
2023年上半年,22城集中供地不再限制“全年不超过3次公布住宅用地出让公告”，各地因城施策，新增租赁住房总体供应持续降低，城市供应呈两极分化，部分城市采取存量改造等其他方式完成新增租赁住房用地供应计划。
在“十四五”时期，全国40个重点城市初步计划新增保障性租赁住房650万套（间） ，2022年40个城市计划筹建240万套。2023年各地相继将新增租赁住房地块用以建设保障性租赁住房或公租房。2023年上半年共成交新增租赁住房建面约161万方，预计未来可向市场提供约3.22万套租赁住房（按套均面积50㎡计算）。
2023年年初的全国住房和城乡建设工作会议，提出保障性租赁住房的建设工作仍是房地产行业今年的重点工作之一。新建保租房仍是解决青年人和新市民住有所居的重要方式。
2021年多地在年度土地供应计划中单列租赁住房用地，占比一般不低于10%。2023年22城因地制宜，对租赁住房用地供应进一步优化，仅北京、上海等4城租赁住房用地占比超10%，大多数城市租赁占比不超过6%。
表：2023年上半年22城涉租用地供地计划情况(单位：万㎡）
2021年自然资源部“两集中”供地文件中明确提出，重点城市在年度供地计划中要单列租赁住房用地，且占比一般不低于10%。从2023年各地供应计划来看，除北京、上海4城外，多城租赁住房用地占比均低于10%，涉租用地供应减少。
从各城的完成进度来看，上海上半年成交涉租用地约59公顷，完成32.8%的涉租用地供应计划；福州、合肥、宁波均成交多宗纯租赁地块，完成进度在10-25%之间；北京、沈阳等多城2023年上半年未在招拍挂市场上出让涉租用地。
表：22城2023年上半年租赁住房用地供应计划完成情况
注：北京新增租赁用地未计入集体用地
2023年上半年22城涉租赁地块供应共49宗涉租地块，涉租总建面约161万方，总体供应量相比2022年同期下降40.6%，按套均面积50㎡计算，预计未来可提供约3.22万套新建租赁住房，各地减少新增保障性租赁住房的供给。
22城中，上海以招拍挂及协议出让方式供应体量规模较大的纯租赁地块，成交约104万方；深圳以竞自持和拿地配建的方式供应租赁住房地块，成交约14.22万方，涉租用地占比较高，约占涉宅建面的18.83%。从总体来看，租赁建面占比较低，仅占3.44%，相比2022年全年租赁建面占比有所提升。
表：22城2023年上半年招拍挂涉租赁地块成交情况
注：表格涉租地块仅计算招拍挂出让地块
多城相继取消租赁住房捆绑地块的土拍规则
2023上半年22城集中供地由“一年不超过三次”转变为“多频次、单次数量减少”。从蕞新土拍政策来看，各地相继取消自持或配建租赁住房地块，仅沈阳仍需竞自持，在深圳蕞新竞拍规则中也由“竞自持保租房”转变为“竞现房销售面积”。除此以外，各地对配建租赁住房也相应减少。
表：2023上半年22城蕞新土地出让政策
具体来看，22城上半年土地出让中，纯租赁用地占成交的大头。纯租赁用地占比70%，拿地配建租赁用地占17%，拿地自持租赁用地占10%。其中，竞自持仅占3%，相比2022年占比大幅减少。在各地土地规则优化下，配建、自持租赁住房大幅减少。
图：22城集中出让涉租赁地块成交方式占比
自2017年纯租赁地块供应以来，共成交建面超2000万方。2021年供应达到顶峰，单年供应达474万方，2022、2023两年供应量持续下滑。2023年上半年纯租赁用地共供应13宗，规划建筑面积112.94万方，与同期相比上升23.2%。
图：2017年-2023年上半年纯租赁用地成交情况
从纯租赁用地各城市成交情况来看，上海在上半年供应大幅提升，以协议定向出让方式供应，占比高达84%，其余为合肥、宁波等城供应少量地块。
纯租赁用地地块的特殊性质，能够供应大量房源，能够为城市吸引人才、留住人才，在土拍市场遇冷的情况下，宁波、合肥和广州等城市仍然大量供应了纯租赁用地，以保障新青年、新市民住有所居。
图：2022、2023年纯租赁地块城市成交情况（单位：㎡，宗）
从2023年上半年配建租赁住房来看，各地降低配建租赁住房地块出让，减轻了开发商拿地的资金沉淀。2023年配建租赁住房用地建面27.46万方，同比下降68%，配建城市由12城减少至7城。
其中，武汉配建地块采取集中建设；上海各出让地块需配建5%的租赁住房；深圳和广州等城市成交一定面积或比例的配建租赁住房。
图：2023年上半年配建租赁用地城市成交情况
2023年上半年出让自持租赁住房用地20.66万方，仅占涉租用地的12.83%。“竞自持”规则的城市进一步减少，长沙和广州等地相继取消竞自持。
自持租赁用地中，竞自持成交建面仅占28.31%，深圳部分地块仍保持“竞自持”规则，上半年仅一宗地块溢价触顶触发竞自持，成交建面达5.85万方。福州、宁波等城成交住宅部分100%自持租赁住房。
图：2023年上半年自持租赁土地成交情况（单位：%）
2023上半年仅少数城市集租房项目入市
自2012年1月国土资批复北京、上海作为集体建设用地建设公租房的首批试点城市之后，2017年月和2019年1月，陆续新增16个试点城市。经过数年的实践，集体用地建设租赁住房并不适用于每个城市。
从2023上半年各城的建设完成进度来看，北京已有多个项目入市，下半年供应量不减；上海下半年将有一个集租房项目入市。除此以外，多城仅有单个集租房项目入市，部分城市集租房项目仍在建设中，少数城市无一集租房项目完成建设。
北京作为发展集体用地建设租赁住房较早的城市，且政府支持力度较强，已经形成了完整的集租房建设体系。在北京公布的2023年拟供应租赁住房项目中，集体用地建设租赁住房占近20%，拟供应面积约61公顷。
北京2023年集租房供应量相比2022、2021年大幅减少，供应项目也有所家迪，项目主要分布于大兴、海淀和朝阳三个地区。
图：2021-2023年北京集体用地建设租赁住房供应情况
北京继2020年成寿寺项目落地后，陆续多个集租房项目建成入市，2023年上半年北京蕞大集租房入市，单个项目可提供约6500套，2023下半年预计将有顺义区、房山区和通州区等多个区域集租房项目完工入市运营。
集租房建设的主要困难在于土地所属为村集体，随着北京集租房政策的完善，未来将有北京将供应更多集租房，满足城市青年人和新市民的租赁需求。
在企业层面，2023上半年各地方国企作为“压舱石”仍是租赁住房用地的拿地主力，且参与拿地企业更加多元。除了地方开发国企外，华为、龙湖、宁波市奉化区岳林街道舒前村股份经济合作社等开发商民企或非开发商参与拿地。
华为与临港集团在上海通过协议出让方式获取多宗纯租赁地块，获取涉租建面与其他企业拉开较大差距。华为通过协议出让获取3宗地块，建面超51万方，建设作为青浦研发中心的员工配套住宿。
图：2023上半年涉租赁土地拿地企业成交规模TOP20（单位：万㎡）
2023年大批新建租赁住房入市，
自2017年多地供应租赁住房地块以来，经过了数年的建设期，2023年将迎来租赁住房入市的井喷期，将有大量新建大社区入市，为各地保障性租赁住房的需求提供了充足的供应量。
上海2023上半年多宗纯租赁地块完成建设入市运营，新增房源量达1.75万套；北京利用集体用地建设租赁住房，多宗地块完成建设，下半年将入市运营。
图：2023上半年部分已入市或即将入市涉租赁用地项目
2023上半年，南京出让一宗纯租赁地块——高新区GX202302号地块，该地块住宅部分全部建设需自持的保障性租赁住房。由招商局蛇口工业区控股股份有限公司竞得，将成为招商旗下公寓招商伊敦公寓在合肥落地的第三个项目。
近年来，随着政策的倾斜，越来越多的企业进入住房租赁赛道中来。招商作为央企开发商，在住房租赁领域有着多年的运营经验，旗下招商伊敦公寓管理规模不断扩大，但新增项目主要以改建项目为主。随着公募REITs不断扩增，招商也在不断扩大旗下重资产项目。
△ 上海、广州、深圳、杭州、宁波、合肥、福州、青岛、厦门的涉租赁用地成交明细，详情可见完整版《2023上半年22城租赁土地图鉴》。
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