“马甲”退去、房企“拼价格”合肥土地新政后首拍吸金77亿
11月2日，合肥调整土拍规则后首次挂牌出让5宗地块，吸金约77亿元。此次地块取消上限地价，只设置竞拍起始价，不摇号，按价高者得的拍卖方式。据中指研究院统计，当天出让的5宗地块中，除1宗安置房用地底价成交以及1宗租赁住房用地微溢价成交外，其他三宗地块溢价率分别达到44.89%、33.95%、7.05%。
继年初首批地块取消新房限价后，合肥土地规则再一次调整。10月11日，合肥土地市场网刊登的土地《公告》指出：“本次公告地块采取拍卖方式，即竞买人以举牌方式应价，报价最高者且高于保留底价的，为竞得人。”这也意味着，合肥市新土拍规则将不再限制土地出让上限价格，对于房企而言，参拍地块将变为“价高者得”。
不过，合肥要求居住用地竞买人须达到“五没有”条件，即没有项目“烂尾”、没有“保交楼”任务、没有重大工程质量问题造成严重负面影响、没有项目发生一般及以上安全生产责任事故、没有所属物业公司被投诉较多造成严重负面影响。
另外，此次供地公告要求，地块内的商品住宅项目竞得人须严格执行《合肥市人民政府办公室关于进一步推进建筑产业化发展的实施意见》(合政办〔2019〕22号)及相关配套文件要求，具体装配率以出让文件为准。该公告地块内的商品住宅项目竞得人须自行开发建设，原则上不允许合作开发。
对于新规则实施后11月2日的土拍，中指研究院分析，从参拍房企数量来看，跟以往几次土拍动辄三四十家房企参与相比，此次参拍房企大大减少。尽管这次土拍地块质素更高，但由于土拍新规禁止房企利用“马甲”拿地，所以报名房企也减少了许多。同时，因“价高者得”，拼的就是资金实力，除龙湖、伟星等头部民企外，依然是以央企国企为主。
合肥此次出让的5宗地块总用地面积30.7万平方米，总建筑面积约70.2万平方米，总起始价58.9亿元。今天的出让中，滨湖区BK202305号地块竞争最为激烈，包括保利、城建、越秀、安徽高速、招商蛇口、安徽置地、皖投、伟星、华润置地、中海、金隅在内的11家房企参与报名。该地块位于滨科城遵义路与徽州大道交口西北角，出让面积约7.85万平方米，起始价23.38亿元，最终由安徽高速以总价33.88亿元竞得，成交楼面价18716元/平方米，溢价率达44.89%。
与此同时，包河区BH202310号地块有保利、城建、越秀、安徽高速、、安徽置地、皖投、伟星、建发、建工等10家房企参与报名。该地块位于包河区上海路与花园大道交口西北角，出让面积106.38亩，起始价19.46亿元。最终由安徽置地以总价26亿元竞得，成交楼面价16706元/平方米，溢价率33.95%。
此前公告显示，上述滨湖区BK202305号、包河区BH202310号地块的竞得人须按照《合肥市高品质商品住宅建设标准》满分标准进行建设，纳入联合验收环节进行验收。
而位于包河区至德路与铜陵南路交口东北角的包河区BH202311号地块，出让面积约47.86亩，起始价9.09亿元。该地块由武汉康景实业以总价9.73亿元竞得，成交楼面价13868元/平方米，溢价率7.05%。
此外，蜀山区SS202305号地块为安置房用地，由合肥市蜀山区城市更新投资建设有限公司以底价3.76亿元竞得；高新区GX202305号地块，规划用途为租赁住房、幼儿园用地，由合肥高新建设投资集团公司以微溢价3.2亿元摘得。
土拍规则恢复，“价高者得”成为新趋势
此前，据媒体报道，今年9月底，自然资源部已向各省份自然资源主管部门下发文件，内容包含“建议取消土地拍卖中的地价限制”“建议取消远郊区容积率1.0限制”等。随后，成都、济南、厦门、青岛、南京、苏州等纷纷发布公告，对此前的土拍规则进行调整，均提出部分地块将不再限制土地出让上限价格。
其中，济南已于10月30日完成新政后的首拍，效果显著。其中，凤凰北路以西、商贸城路以南组团地块吸引了8家企业报名，最终经过241轮竞拍，被电建以总价6.95亿元收入囊中，溢价率达53.1%，成交楼面价9296元/平方米。相比之下，10月9日，同属该区域的一宗地块则是以底价成交，成交楼面价5592元/平方米。两宗地块的出让时间相差21天，成交楼面价上浮66%。
从目前来看，在多地土拍市场低位运行的情形下，土拍规则调整，特别是不再限制地价、恢复“价高者得”正成为新趋势。
对此，中指研究院土地市场研究负责人张凯预计，土拍新规将对土地市场情绪产生一定积极影响，但其带动效果或有限。热点城市的核心地块热度或升温，但高价地恐难频现。
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