招商蛇口欲豪掷近百亿“横扫”合肥二批土拍已摘得34亿元“巨无霸”地块「鏖战“两集中”」
6月23日-24日，合肥完成了今年二批次头部场的集中供地，38宗地块全部成功出让，揽金超290亿元，12宗地块进入“竞品质”环节。
相比首轮集中供地，第二批次供地质量有所下滑，且部分地块配建要求明显提升，在一定程度上挤压了项目的利润空间，导致房企参拍热情有所降低，令合肥此轮土拍的热度有所下降。
但值得注意的是，据中指研究院统计，在完成年内首批次集中供地的22座城市中，合肥触顶地块占比62.5%，仅次于深圳，位居第二。整体看，首批次民企拿地积极性不足，但在合肥，民企拿地宗数占比超过50%。
近期，多城年内第二轮集中供地陆续拉开帷幕。6月23日-24日，合肥第二批集中供地正式开拍，38宗地被摆上货架，其中包括36宗涉宅地块。
其中，6月23日为市区土拍专场。据中指研究院统计，除5宗因无人报名延期出让外，合肥市区出让了26宗地块。除新站区XZ202208号供燃气用地、高新区GX202210号商业服务业用地外，其余24宗地块均为涉宅地块(含5宗安置房和1宗租赁住房用地)，总出让面积1945亩。蕞终，24幅涉宅地块底价成交9宗、达到中止价进入竞品质环节9宗，共获土地出让金190亿元。
本轮供地，合肥延续了“价高者得+投报高品质住宅建设方案+摇号”的竞买方式，从参拍房企来看，包括中海、华润、保利、招商、建发、越秀、龙湖、皖投、安徽置地、文一地产等在内的30余家房企报名了此轮土拍，其中中海报名了11宗地块、招商报名8宗地块。
一众拿地房企中，招商蛇口延续了在其他城市的“凶猛”态势，以约46亿元摘得两宗地块。
其中，击败中海和安徽置地，以成交价34亿元、溢价率1.3%的代价竞得“巨无霸”经开区JK202207号地块。该地块总面积256.37亩，成交单价1520万/亩，地块一楼面价11400元/平方米，地块二楼面价10363.6元/平方米；同日，还以总价12.27亿元竞得包河区BH202211号地块，居住楼面价12013元/平方米，溢价率12.3%。
不仅如此，招商蛇口还参与了4宗竞品质地块，包括经开区08号地块、包河08、09、10号地块，出让结果将于6月28日公布。“招商蛇口已竞得地块共计价值46亿元，如果再加上4宗竞品质地块，则共需投入97亿元。”中指研究院土地事业部分析师殷玉轩表示。
同时，滨湖投资控股集团底价拿下包河区三宗安置房或包含安置项目地块；意禾置业、金茂联合体以总价5.7亿元竞得新站区03号地块，成交单价856万/亩，居住楼面价6420元/平方米，溢价率0.12%，这也是本轮目前唯一联合体；久未拿地的安徽本土房企文一地产则竞得瑶海区YH202205号地块，成交价4.26亿元，溢价率0.4%。
值得注意的是，6月24日举行的合肥三县土拍专场热度较市区专场有过而不及，12宗地块全部成功出让，无一宗地块流拍。
在3宗进入“竞品质”阶段的地块中，肥西县FX202235号地块被12家房企参与“竞品质”，单价1455万元/亩，总价11.62254亿元，楼面价10912.45元/平方米，溢价率14.93%；首次进入肥西的龙湖竞得肥西县FX202237号地块，单价1442万/亩，总价9.68亿元竞得，住宅楼面价10815元/平方米，溢价率13.90%；安徽鼎建以底价6.37亿元竞得肥东FD202207地块，同样首进合肥。此外，伟星、合肥城建、肥西县城乡建设投资等均以底价竞得心仪地块。
尽管合肥此次土拍在2天内即成交38宗地块，且有12宗地块进入到竞品质阶段，但克而瑞地产研究中心仍谨慎指出，对比首轮集中供地，合肥二批次供地质量有所下滑，且部分地块配建要求明显提升，在一定程度上挤压了项目的利润空间，导致房企参拍热情有所降低，整体来看，合肥第二批次供地较首轮供地热度偏低。
当然，仍有业内人士乐观指出，合肥二批次集中供地的表现，对于促进楼市反弹、提振购房信心起到了一定作用。
在殷玉轩看来，由于合肥二批次供地具有“布局合理、供应理性”的特点，因此如首轮供地一样保持了强劲的势头。其向《华夏时报》记者进一步指出：“一方面是因为各地房企对当地市场需求的看好，另一方面是因为处于需求端的买房人对于房产价值稳定性的信心。更重要的是，合肥市政府的政策稳定性和对于土地市场所表现出的理性，造就了合肥土拍的火爆。”
但殷玉轩也强调，由于两个批次间隔的时间较短，土地供应量也比较大，可能会出现项目集中上市的情况，再加之所提升的“品质要求”附加于新房项目上，届时将对房企造成不小的资金和销售压力。
《华夏时报》记者注意到，据中指研究院统计，截至6月22日，2022年首批次22城集中供地全部完成。这其中，合肥触顶地块占比62.5%，仅次于深圳，位居第二，成交24宗地中有15宗地竞价达到上限价格。
尤为值得一提的是，在拿地企业方面，首批次民企拿地积极性不足，22个城市中，仅有合肥，民企拿地宗数占比超过50%。
对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，无论是从城市发展角度还是土地成本角度来看，合肥都比周边省份的一些大城市性价比更高。“合肥属于成长性城市，购房需求很大。所以总体上说，这些城市的土地市场表现还可以。这也反过来说明合肥积极创造营商环境，鼓励房企积极拿地。”严跃进告诉《华夏时报》记者。
“合肥近年来市场放量较少，库存去化压力较小。”IPG中国首席经济学家柏文喜向《华夏时报》记者分析称：“这也与此次合肥疫情控制较好、楼市情绪受疫情影响较小、市场恢复较快有关。”而对于第二批次集中供地，柏文喜认为，合肥在此次出让的宗地结构、位置选择、条件设置等方面，充分考虑了市场偏好与市场关注，针对性较强地推出了更受市场欢迎的地块，这也是此次合肥土拍更为成功的原因所在。
《华夏时报》记者看到，两轮土拍保持热度的同时，合肥楼市近期也出现回暖迹象。据克而瑞研究中心统计，今年前5个月，合肥楼市成交下行。市区住宅月均成交规模为36.6万平方米，较去年下半年月均成交规模下降了24%，同比差距高达五成以上。但在房贷利率下调、新站、瑶海等区域放松限购等利好下，合肥的住宅市场成交规模连续3月上涨，市场较年初有所回暖。
“当前，合肥的房贷利率普遍仍在5%以上，对比其它城市仍有一定的下调空间。若这些利好进一步释放，我们认为，合肥的住宅市场也将进一步回暖。”克而瑞研究中心指出。据合肥本地媒体报道，目前合肥工商银行、建设银行已明确将首房首贷利率降至4.25%。
而结合库存情况来看，克而瑞研究中心透露，截至5月底，合肥市区的商品住宅消化周期仅在3.5个月左右，明显处于供应不足的状态。各区域中，滨湖、包河、高新等片区的开盘去化都在七成以上，部分项目甚至触发摇号机制，因此这些区域的地块也多成为房企竞拍热点。
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