产业园区公募REITs上新合肥高新首发获交易所通过
从交易所获悉，华夏合肥高新创新产业园封闭式基础设施证券投资基金获得深交所审核通过，这也是深交所发行的第八只基础设施公募REITs产品，同时也是市场上第五只正式获批的产业园基础设施公募REITs项目。
根据华夏合肥高新创新产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书了解到，产品基金管理人为华夏基金管理有限公司，基金托管人为中国工商银行股份有限公司。合肥高新项目发行后标志着华夏基金管理有限公司已经实际发行了4单基础设施公募REITs项目，成为目前REITs市场的大赢家。
基础设施项目为坐落于安徽省合肥高新区望江西路800号的“合肥创新产业园一期项目”所有权及对应范围内的国有建设用地使用权。土地使用权面积为146,759.30平方米，建设内容为研发办公楼、配套用房和车库，项目于2011年建成投入运营。基础设施项目共22栋房屋和3个地下车库，分别由合肥高新睿成科技服务有限公司（以下简称：“合肥高新睿成”或“高新睿成”）和合肥高新君道科技服务有限公司（以下简称：“合肥高新君道”或“高新君道”）持有。其中：合肥高新睿成持有A1-A4、B4-B5、D2-D9及D2-D9地下车库资产（以下简称“高新睿成资产”），合肥高新君道持有B1-B3、C1-C4、D1资产（以下简称“高新君道资产”）。
基础设施项目在三个地块上共分4区开发建设，根据项目备案时申报的项目名称划分，分别为国家动漫产业发展基地及服务外包基地一期项目（以下简称“A区”，位于KB4-2地块）、国家动漫产业发展基地及服务外包基地二期项目（以下简称“B区”，位于KB4-3地块）、大学科技园项目（以下简称“C区”，位于KB4-4地块）及合肥公共安全产业基地项目（以下简称“D区”，位于KB4-4地块）。合肥高新于2009年通过挂牌出让方式竞得上述3宗项目用地，并与合肥市国土资源局就该3宗项目用地分别签署了《国有建设用地使用权出让合同》，土地性质均为工业用地，出让年限为50年。
上述4区均已通过竣工验收并取得产权证书，产权证书记载的总建筑面积共计356,837.41平方米。其中：A区共计开发建设4栋研发办公楼，总建筑面积共计78,323.42平方米；B区共计开发建设3栋研发办公楼、1栋食堂和1栋宿舍楼，总建筑面积共计76,097.15平方米；C区共计开发建设4栋研发办公楼，总建筑面积共计104,995.17平方米；D区共计开发建设7栋研发办公楼（含地下车库）、1栋食堂和1栋宿舍，总建筑面积共计97,421.67平方米。
截至2022年6月29日，基础设施项目资产房屋所有权及建设用地使用权上不存在抵押、查封、预告登记及其他权利限制。经核查上述《国有建设用地使用权出让合同》《不动产权证书》及相关合同，基础设施项目资产权属清晰，资产范围明确，并依法完成了相应的权属登记，高新睿成和高新君道所持有的基础设施项目资产的不动产权真实、合法、有效。
标的基础设施项目的评估情况中联评估作为资产评估机构对标的基础设施资产进行了评估，就标的基础设施项目资产于价值时点2022年3月31日的市场价值出具了编号为中联评估字[2022]第2078号、中联评估字[2022]第2079号的估值报告。
中联评估作为资产评估机构对基础设施资产进行了评估。中联评估以100%收益法为评估方法，在2022年3月31日估值基准日下，基础设施资产创新产业园一期的初步评估值合计为13.57亿元。其中高新睿成资产估值约6.11亿元，高新君道资产估值约7.46亿元。
综合考虑本次基础设施项目实际运营情况及租约期内外的风险水平，确定折现率为6.5%。
截至评估基准日2022年3月31日，高新睿成资产可租面积共计140,910.50平方米，已出租面积为116,006.68平方米，出租率为82.33%；高新君道资产可租面积共计156,541.87平方米，已出租面积为145,976.38平方米，出租率为93.25%。租约期内租金参照现有的相关《租金合同》确定。
对于高新睿成资产：当每年租金收入低于5400万元时，每年的管理费为年租金收入的6%；当租金收入高于5400万元时，其中5400万元以内租金收入的管理费采用年租金收入的6%，超额部分的管理费为（年租金-5400万元）的40%；当管理费综合费率高于12%（管理费占年租金收入的比率）时，将计取租金收入的12%。
对于高新君道资产：当每年租金收入低于6600万元时，每年的管理费为年租金收入的6%；当租金收入高于6600万元时，其中6600万元以内租金收入的管理费采用年租金收入的6%，超额部分的管理费为（年租金-6600万元）的40%；当管理费综合费率高于12%(管理费占年租金收入的比率)时，将计取租金收入的12%。
1、短期内基础设施项目有较多面积租约到期，高新睿成资产和高新君道资产分别有30.97%、29.79%的出租面积于2022年内到期。若租约较为集中到期，且该等租约未获续期、未获替代等，将使基础设施项目面临空置率提升的风险，进而减少基础设施项目的租金收入。
2、基金存续期限为40年。基金成立时拟投资的基础设施项目的土地使用权将于2059年到期。
3、截至2022年7月15日，本次疫情租金减免金额已审核通过约1,400万元（蕞终减免金额需根据蕞终审核情况确定），根据《股权转让协议》安排，对应金额拟由原始权益人代为缴纳。上市后若仍有租金减免政策的出台基础设施项目跟随政策进行相应的租金减免，则会直接减少租金收入。
4、截至2022年7月15日,基础设施资产研发办公业态中有17家租户尚未将租金单价由30元/平米/月调整为35元/平米/月，面积合计为9,840.02平方米，面积占比约3.31%。主要由于此类租户中在调租前的原租赁合同中设置了租约期内租金不变条款，在本基金的资产评估和可供分配金额测算中，该部分仍按照30元/平米/月进行预测。
5、截至2022年7月15日，基础设施项目的租赁合同存在未完成主体换签以及未及时续签的合同情况，基础设施项目研发办公业态中有15家未完成主体换签以及有1家原租约到期后已明确续签但尚未完成续签。面积合计为14,119.28平方米，面积占比为4.75%。截至2022年7月15日，尚有14家配套单身宿舍租户的租约合同在签署流程中，数量占比低于4%。
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