REITs专栏预计发行规模14亿第6单产业园REITs获深交所受理
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7月22日，华夏合肥高新创新产业园封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“合肥高新创新产业园REIT”）获深交所受理。2021年1月，合肥高新股份发布招标公告，正式开启基础设施公募REITs筹备发行工作。2021年8月，高新股份以合肥创新产业园一期项目作为标的资产，正式启动基础设施公募REITs试点项目的申报工作。2022年7月21日，合肥高新创新产业园基础设施公募REITs正式申报，若成功获批发行，有望成为合肥市乃至安徽省本土企业头部单。合肥高新创新产业园REIT底层资产位于合肥高新区望江西路800号，项目总建筑面积35.68万㎡，估值总价13.57亿元，估值单价3,803元/㎡，基金首两年预测分派率分别为4.43%和4.45%。
合肥高新创新产业园REIT类别为基础设施证券投资基金，运作方式为契约型封闭式，存续期为40年，上市交易场所为深圳证券交易所，运营管理机构为合肥高创股份有限公司，基金管理人为华夏基金管理有限公司，合肥高新创新产业园REIT是华夏基金旗下第三只REITs产品，另外两只基金为华夏越秀高速公路REIT和华夏中国交建601800)REIT。合肥高新创新产业园REIT基本信息如下表所示。
表：合肥高新创新产业园REIT产品概要
合肥高新创新产业园REIT的交易结构是典型的“公募基金+ABS”架构，战略投资人和公众投资人提供认购资金委托给公募基金管理人华夏基金，华夏基金设立并管理基础设施基金，之后基础设施基金再以募集资金认购专项计划资产支持证券全部份额的方式，实现对底层园区资产的持有和收益分享。具体基金架构如图所示：
图：合肥高新创新产业园REIT整体架构示意图
合肥高新创新产业园REIT的底层资产为坐落于安徽省合肥高新区望江西路 800 号的“合肥创新产业园一期项目” 所有权及对应范围内的国有建设用地使用权。土地使用权面积为 146,759.30 平方米，总建筑面积 35.68 万平方米，建设内容为研发办公楼、配套用房和车库，项目于 2011 年建成投入运营。基础设施项目共 22 栋房屋和 3 个地下车库，分别由合肥高新睿成科技服务有限公司（以下简称：“合肥高新睿成” 或“高新睿成”）和合肥高新君道科技服务有限公司（以下简称：“合肥高新君道” 或“高新君道”）持有。其中：合肥高新睿成持有 A1-A4、 B4-B5、D2-D9 及 D2-D9 地下车库资产（以下简称“高新睿成资产”），合肥高新君道持有 B1-B3、C1-C4、 D1 资产（以下简称“高新君道资产”）。
合肥高新创新产业园REIT底层资产自2011年开始运营，运营状态较为成熟，项目平均租金在30元/平/月-35元/平/月左右，由于该基础设施项目的租金价格由高新区管委会以会议纪要的形式确定，而非市场化决定，租金水平相较于园区周边可比物业尚存在一定的提升空间。非市场化的租金定价，也使得项目运营期内存在租金单价可能无法增长、甚至被下调的风险，从而对基础设施项目后续收益造成不利影响。
注：1、 2019-2021 年度出租率为平均出租率， 2022 年为 3 月末出租率
基础设施项目租户现金流来源相对分散，可出租面积合计 297,452.37 平方米，高新睿成及高新君道资产前十大租户分别占基础设施项目总出租面积的 18.06%、 22.18%。从租赁面积及对应的租金收入占比水平来看，基础设施项目租户中，合肥国家大学科技园发展有限责任公司租赁面积及其对应的租金收入占比超过 10%，为 11.32%。从租赁期来看，短期内基础设施项目有较多面积租约到期，高新睿成资产和高新君道资产分别有30.97%、 29.79%的出租面积于2022年内到期。若租约较为集中到期，且该等租约未获续期、未获替代等，将使基础设施项目面临空置率提升的风险，进而减少基础设施项目的租金收入。
截至 2022 年 3 月 31日，标的基础设施项目前十大租户情况如下：
表：截至 2022 年 3 月 31 日高新睿成资产前十大租户情况
表 ：截至 2022 年 3 月 31 日高新君道资产前十大租户情况
根据招募说明书，截至2022年3月31日，基础设施资产账面价值约为9.45亿元，按照100%收益法评估得出的市场价值为13.57亿元，增值幅度为43.58%。由于高新睿成资产因历史上发生过资产转让，备考报表账面资产价值已体现过一定程度评估增值，因此增值幅度不大。
表：基础设施项目资产账面价值与评估价值差异情况
自2021年6月正式启动试点至今，基础设施公募REITs持续受到市场关注，截至目前，已经发行的产品项目涉及仓储物流、交通设施、污染治理、产业园区等基础设施。其中，产业园REITs已发行4只，另有2只产业园REITs已申报，目前已发行和待发行的6只产业园REITs，发起人主要为政府平台公司，底层资产以研发办公为主（临港东久REIT为标准厂房），主要来自一二线城市的国家级高新区、省级高新区。截至目前6只产业园REITs基本信息如下：
除此之外，还有更多产业园REITs项目蓄势待发。如，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司拟以旗下软件新城产业园资产申报REITs，项目底层资产估值及基金发行规模预计达15亿至16亿元。青岛高新区投资开发集团有限公司拟以持有的中科青岛研发城为入池资产进行基础设施REITs申报。另外，杭州和达高科园区REIT、郑州高新产投园区REIT和济南高新园区REIT亦在冲刺申报。可以预见，未来一段时间，市场还将新增一批国家高新区REITs项目。
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