解密！国内首个生物医药REITs产品——和达高科REIT
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原标题：解密！国内首个生物医药REITs产品——和达高科REIT
近日，和达高科作为原始权益人的“华夏和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金”（简称“和达高科REIT”）正式获证监会与交易所受理。
该项目的基础设施类型为产业园区，相较于其他产业园区REITs，该REIT底层资产为生物医药产业园区，为首个围绕特色产业打造的特色产业载体。另外，目前已上市的产业园区REITs主要来自国家级高新区，而和达高科REIT原始权益人和底层资产均来自国家级经开区。
和达高科REIT原始权益人为杭州和达高科技发展集团有限公司和杭州万海投资管理有限公司。专项计划名称为“中信证券-和达高科产业园1号资产支持专项计划”，基金管理人为华夏基金管理有限公司。
自合肥高新REIT之后，华夏基金再次推出新的园区REITs产品，可以看出，华夏基金有着丰富的项目储备。
首只生物医药特色产业园区REIT
和达高科REIT初始投资的基础设施项目包括和达药谷一期项目和孵化器项目。
其中和达药谷是生物医药类产业园，位于浙江杭州钱塘新区下沙，本项目标的资产为其一期项目，除已售出的3 幢、4 幢 1 层 及 7 幢外，此次拟入池部分建筑面积合计为84,744.23平方米，土地使用权面积合计为44,398.50平方米。项目于2017年建成，并于2017年投入运营。
孵化器项目坐落于杭州市经济技术开发区白杨街道6号大街452号，项目总建筑面积123,912.74平方米，土地使用权面积合计为35,141平方米，孵化器一期项目于2007年建成，并于2007年投入运营，孵化器二期项目于2012年建成，并于2012年投入运营。
从租户结构来看，和达高科一期项目前十大租户均为生物医药相关产业的研究院与企业。根据招募说明书披露的和大药谷一期租户行业分布情况，与生物医药产业直接相关的租户租赁面积占比达56.65%，产业聚集效应明显。
图表4：和达药谷一期租户结构情况
从近三年出租率情况来看，基础设施项目历史出租率情况稳定，和达药谷一期项目出租率自2021年来常年稳定在95%附近，孵化器项目常年稳定在92%附近。周边主要产业园区空置率基本为0%-5%之间，基础设施项目与周边竞品基本持平。
从租金情况来看，基础设施项目中药谷一期当前含物业费租金水平为47元/㎡/月，孵化器项目为53.5元/㎡/月左右，与周边租金水平基本持平。
图表6：基础设施与周边可比项目租金水平
经营权类REITs经营权价值逐年递减终值归零，以派息收益为主，产权类REITs收益构成，可分为派息收益和增值收益两部分，分别来自资产的现金分派和价值变动。
1、资产增值率：孵化器资产扩建影响整体增值率
在资产估值中报酬率假设为6.5%，与已发行园区REITs基本持平，两处资产评估总值为14.7万亿元。两处资产平均单价水平为7056元/平方米，略低于杭州下沙街道办公及厂房物业出售水平，相较于之前合肥高新六折评估资产，一定程度反映出项目资产的优质。
由于孵化器项目经过扩建及改造，建设成本较高，导致账面价值较高，增值率仅有8%。而和大药谷一期项目土地获取成本较低，所以增值率达72.51%。
图表7：基础设施项目资产评估情况
2、现金分派率与资本化率：与其他产业园区REITs基本持平
从净现金流分派率情况来看，和达高科REIT预计2022年年化现金分派率为4.53%，2023年预期现金分配率为4.64%，通过与其他产权类REITs产品对比，和达高科REIT现金分派率处于平均水平。
图表8：和达高科REIT与其他产权类REITs现金分派率
从资本化率来看，资本化率=物业运营净收入（NOI）/不动产价值或价格，可以真实地体现物业运营净收益与价值之间的关系，客观反映了投资者对于收益回报的要求。根据北大光华管理学院数据，可以看出强二线城市如苏州、南京、杭州等城市由于城市能级带来的风险溢价使得商务园区资本化率水平显著高于北上广深一线年一线城市及强二线城市产业园区资本化率水平
随着REITs政策的放闸，产业园区REITs参与主体与资产类型不断丰富，
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