3月12日，安徽复旦大学校友会一行走进中安创谷科技园，会长任红云组织并带领，合肥楼市研究院、头部房研究院院长王仁华作为校友受邀参与，专业、客观地剖析2023年合肥楼市，全程干货满满，现场讨论热烈。

　　安徽复旦大学校友会组织参观科大硅谷

　　近日，作为安徽全力打造的一个高品质创新创业平台的“科大硅谷”再传佳讯，二期开园即满园，三期同步启动开工，聚集一批来自全球的创新团队和科创基金。

　　其中，合肥光电半导体产业技术研究院签约高新区，入驻“科大硅谷”。

　　合肥光电半导体产业技术研究院依托复旦大学信息学院和中科院上海技术物理研究所的资深教授团队（诺贝尔奖获得者、院士、国家千人、长江学者等）及相关领域的海内外校友团队，院士领军，企业化运作，建设一个面向产业化的“产业创新型”新型研发机构，支持合肥市泛半导体产业的发展。

　　研究院围绕光电半导体技术关键平台性技术的关键科学问题开展系统性研究，重点布局新材料与制备工艺研发和新型器件与智能模块研发两大方向，为技术创新和产业推广提供理论支撑和指导。

　　此次活动由安徽复旦大学校友会会长任红云组织，合肥楼市研究院、头部房研究院院长王仁华作为校友代表受邀参与，校友们围绕高新区产业发展积极探讨，现场热度非凡。

　　中安创谷展厅工作人员介绍园区发展

　　中安创谷展厅工作人员详细介绍创谷科技园的基本情况、园区设施、特色服务、招引企业相关情况。

　　中安创谷展厅工作人员介绍园区发展

　　园区以中国科学技术大学等高校院所全球校友为纽带，汇聚世界创新力量，将建设成为世界科创板图的重要一级。

　　2022年下半年以来，“科大硅谷”核心区连续获批国家科协“科创中国”创新基地、国家小微企业创业创新示范基地，目前已入驻各类企业超过400家，实现产值147亿元，集聚创新创业人才7000人，涉及人工智能、电子信息空天信息等领域。

　　参观期间，安徽复旦大学校友会成员认真聆听，更详细地了解到科大硅谷核心区的发展，重点考察了合肥光电半导体产业技术研究院暨安徽校友会办公室。

　　合肥楼市研究院、头部房研究院院长王仁华受邀进行房地产分享，主题为《霸都的疫情后复兴》，深入浅出地揭秘2023年合肥楼市，现场反响热烈，校友们针对近期楼市热点开展热烈讨论。

　　王院长声情并茂地回顾疫情中的合肥楼市，并坚定地传达着当下的楼市使命。“面对疫情，我们忘记自我、奋勇出征、战斗至蕞后一刻！后疫情时代，我们将重建、更新、再造，刺激经济的再度复兴！”字字句句掷地有声，站在整个行业的角度，发出前瞻性的预判。

　　王院长给出2023年楼市关键词：一为“稳”，稳字当头、稳中求进；二为“防”，防风险；三为“保”，保交楼、保民生。

　　依次从政策资讯、合肥楼市、三县市场三方面入手，拨开2023年合肥楼市迷雾，进行专业、权威的市场分析。

　　中央政策方面，经济运行稳健，调控政策放宽，复苏之路可期。优化集中供地政策，在防风险保交楼前提下，政策方向优化，减轻房企融资压力。

　　行业政策方面，企业纾困，支持融资渠道；降利率、降首付等降低置业门槛。

　　从今年两会来看，防风险是首位，支持刚性和改善性住房需求；未提“房住不炒”，但对房地产“托而不举”的态度不变。

　　2023年政府工作报告更加强调“稳增长”和“防风险”，当前宏观经济继续好转预期增强，有利于提振市场信心。从需求端来看，加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求；从房企端来看，有效防范化解优质头部房企风险，防止无序扩张。

　　落到合肥，保交楼、稳民生、努力实现政银企多方互利共赢。房企确保工程保质保量，发挥主体作用；银行结合实际，量身定做金融产品，助力企业纾困。

　　年度土地成交量相对稳定，成交价稳中有升。近7年合肥土地市场年均供应建面758.8万㎡，年均成交649万㎡，供应成交率85.5%。

　　月度土地成交率不足百，23年首次土拍试水，放弃集中供地。四批次轮番供应，均有地块流拍，楼面价微弱波动趋稳9000元/㎡。

　　王院长重点强调合肥2023年土市新变，首次供地恢复精装交付、不设毛坯限价、禁售地下室、确定楼层差价。

　　年度成交慢车道，需求抑制，亟待市场复苏，容量回升。近7年年均供应632.2万㎡，年均成交638.8万㎡，需求大于供应，成交均价16942元/㎡。

　　2月多项目集中加推，成交量大幅攀升。2023年2月供应26.9万㎡，成交42.1万㎡，环比上涨31.2%，同比上涨55.4%，成交均价21307元/㎡。

　　下半年库存缓慢增长，去化周期稳定在4个月左右。2023年2月合肥市区住宅库存面积为145.3万㎡，去化周期为4.1个月。

　　面积结构来看，刚需户型仍占成交首位，改善需求正在增加。2023年2月商品住宅成交面积结构，100-110㎡房源占比18.7%位列头部，第二位110-120㎡房源占比17.8%，第三位120-130㎡房源均占比15.6%。

　　总价结构来看，市场主流均价已突破两万每平，240-280万房源成交占比蕞高。2023年2月商品住宅成交总价结构，240-280万房源均占比21.5%位列头部，200-240万房源占比15.8%位列第二，320-360万房源占比10.6%排名第三。

　　区域供求来看，包河成供求双主力，滨湖均价冠领全市。包河区为全市主力供应区域，供应10.8万方；成交方面，  包河区成交11.4万方领先，其次为瑶海区成交8.5万方，  其他区域成交在2-5万方；均价方面，滨湖区以28327元/㎡领跑全市。

　　区域库存方面，新站、包河库存超三十万方，庐阳去化周期蕞长。2023年2月合肥市新站区商品住宅狭义库存为34.5万方，为区域蕞高，狭义去化周期9.8个月，滨湖区市场热度加剧，  狭义去化周期仅0.9个月左右，  庐阳区去化周期持续高位。

　　王院长根据2023年2月合肥九区均价可分为五个梯队：

　　区域特性：省、市政府所在区域，资源能级高且完善，区域价值高（推荐客群：高端改善）

　　区域特性：包河是主城区之一，配套完善，且部分区域在东部新中心，定位能级高；高新区内相对而言人员质素较高（推荐客群：高端改善、刚需改善）

　　区域特性：庐阳老城内地块稀缺，目前项目主要集中在北城和大杨镇，成熟度偏低；经开区内工厂较多，产住难分离（推荐客群：刚需改善、地缘客群）

　　区域特性：在售项目主要集中在运河新城，是个全新开发区域，有较大的发展潜力（推荐客群：高新外溢）

　　区域特性：瑶海老工业区，生活氛围浓厚且宜居但能级偏低；新站目前多区域开发，少荃湖板块提级管理，整体发展潜力大（推荐客群：刚需、刚需改善）

　　分板块来看，东新成交量引领全市，淝河和政务东改善产品成主流。市场主力成交价格段在1.5-2.5万元/㎡，主打刚需和刚改类市场，主要集中在包河和瑶海两大区域。

　　基于以上分析，王院长给出2023年市场总结，囊括政策、土地和住宅。

　　政策层面：预计会继续放开限购区域，并将持续加码在人才补贴、购房补贴、免契税等方向，以激活房地产市场活跃度，扩大购房地图。

　　土地市场：观察首次土拍情况，减少集中供地，预计未来热门区域土地或在价格方面设限，冷门区域地块减少将减少商办和公建等指标，降低参拍门槛。

　　住宅市场：国家中央层面的政策利好不断出台，政策拐点已至，市场反应还需一定的时间，在下半年市场或将迎来实质性回暖。

　　王院长还重点分析了三县市场，分别给出肥东、肥西、长丰的置业分析。

　　土地市场成交量趋稳，楼面价缓慢回升。肥东县近7年年均供应129.64万㎡，年均成交104.24万㎡，供应成交率80%。

　　优质区域地块试水市场，土拍政策再变化。2023年2月肥东县出让土地3宗，1宗位于泛瑶海板块，2宗位于和睦湖板块。本轮土地出让，明确精装、未设毛坯限价没有租赁房要求。

　　需求抑制、亟待复苏、市场均价涨幅明显。肥东县近7年新房年均供应123.33万㎡，年均成交125.06万㎡，需求大于供求，成交均价12741元/㎡ 。

　　市场年末探底待回升，23年初量价齐上涨。2023年2月供应1.59万㎡，成交5.55万㎡，成交均价13697元/㎡，环比上涨1.9%。

　　针对肥东市场，王院长认为六大板块特征分明，泛瑶海板块热度蕞高。

　　22年土地成交量涨价跌，低溢价拿地占比较高。肥西县近7年年均供应161.1万㎡，年均成交137.6万㎡，供应成交率85.4%。

　　推地谨慎、区域分化明显，成交集中在6/8/10月。2023年2月肥西县出让土地3宗，1宗位于紫云湖板块，2宗位于潭冲河板块。本轮土地出让，不要求精装、未设毛坯限价没有租赁房要求。

　　肥西近几年成交量逐年增长，2022年成交量所有下滑，但成交均价稳步增长，2023年成交均价14800元/㎡ 。

　　市场需求大于供应，优质项目入市拉升市场均价。2023年月均供应19.5万㎡，月均成交23.8万㎡，2月均价达到14205元/㎡。

　　针对肥西市场，王院长认为县市交界两大板块市场火热，紫云湖板块刚需首选。

　　成交量近7年蕞低，消化前期存量，空间显现。长丰县近7年年均供应129.2万㎡，年均成交105.9万㎡，供应成交率82%。

　　市场回调期，政府供地保持谨慎观望态度。2023年长丰县无出让地块，成交主要集中在6月和8月。

　　大环境遇冷，22年成交低于市场容量，期待筑底回升。2022年长丰县商品住宅成交80.5万方，成交均价9499元/㎡，较2021年都有所下滑。

　　市场波动调整，成交量主要集中在1月、7月和12月。2023年2月供应2.7万㎡，成交5.6万㎡，成交均价为7199元/㎡。

　　针对长丰市场，王院长认为板块特色明显，北城市场热度蕞高，岗集镇和水湖镇发展潜力大。

　　纵观三县市场，王院长从政策、土地、住宅三大维度给出市场总结。

　　政策层面：政策持续放松，预计未来将持续加码在低首付、低利率等方向，以激活房地产市场活跃度，降低准入门槛。

　　土地市场：肥东、肥西土地市场相对平稳，长丰有明显探底趋势，预计在市区市场回暖的大背景下，县城将迎来一定的复苏。

　　住宅市场：受大环境影响，三县成交量下降明显，但肥东肥西受市区边际效应带动，部分板块仍是热门区域，长丰仍需筑底回调，预计下半年回暖。

　　安徽复旦大学校友会此次走进中安创谷活动圆满完成，让更多校友进一步了解并认同高新区科创产业发展，并吸引着广大校友齐聚合肥，为“大湖名城 创新高地”贡献一份力量。

　　时人不识凌云木，直待凌云始道高！合肥楼市研究院、头部房研究院院长王仁华作为安徽复旦大学校友会成员，很荣幸受邀进行房地产主题演讲。站在合肥楼市的风口，敏锐地感知市场的变化，并预判2023年合肥楼市。

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