REITs周报合肥高新创新产业园REIT的底层资产情况解析
新股入市，现存REITs基本维持前一周水平、产业园交易活跃度微降
上周公募REITs除新上市的鹏华深能REIT外，整体涨跌幅不大、维持稳定。受新REIT上市影响，交易活跃度有所增加，周平均日换手率1.515%，且整体成交额比前一周增长约70%，达15.6亿元，但产业园REITs交易活跃度有所降低，平均成交额5500万元、周平均日换手率0.686%。
合肥高新创新产业园REIT入池资产简要分析
合肥高新区创新产业园REIT已由发改委报送证监会审批，作为中部城市首单园区资产REIT，其资产情况值得借鉴。创新产业园REIT底层资产为园区一期部分产业用房和配套用房，总建筑面积35.68万平米，整体估值13.57亿元，基金假设募集规模14.08亿元。具体情况如下：
REIT的底层资产分属合肥高新股份下的两个项目公司——高新睿成和高新君道。评估时点为2022年3月31日，资产的租金定价采用非市场化方式，由合肥高新区管委会定价，调价窗口为2-3年左右。
此外，园区配套房产主要为商业配套、餐厅配套和员工宿舍配套。配套设施建筑面积占比合计约 7.09%，租金收入占比约 4.42%。该类房地产的租金标准约为 55 元/平方米/月，根据具体情况会有部分浮动。
2021年度高新睿成资产总收入为3242.92万元，高新君道资产总收入为4638.65万元，合计7881.57万元，其中毛利率约43%、净利率约22%。2022年7月~12月及2023年EBITDA预测值分别为2897万元及6007万元，可分配金额分别为3129万元及6245万元，预测年化分派率分别为4.43%及4.45%。
资产估值中折现率取值为6.5%，相对利好。高新睿成及高新君道的资产估值溢价水平差异较大的原因在于进行折旧的价值基础不同，2018年左右高新睿成下属资产发生过交易，而高新君道的固定资产按成本模式计量、未发生过交易。资产评估的平均单价约为3800元，由于资产采用非市场化租金水平，因此较难通过周边的市场价值进行判断。
关联租户为合肥高创股份有限公司（运营管理机构）及其子公司合肥科技创新创业服务中心（合肥高新实际控制人控制的其他公司）2019-2021年未收取其租金。自2022年开始，按照同等租金单价水平35元/月/平米，收取合肥高创2022年1-3月的租金收入合计为174,318.04元（不含税金额）；自2022年起，按照28元/月/平米（参考本基础设施资产重要现金流提供方合肥国家大学科技园发展有限责任公司的同等租金水平），收取合肥科技创新创业服务中心2022年1-3月租金1,105,606.46元（不含税金额）。上述关联方租户占基础设施项目总可租面积的 6.40%，收入合计占当期标的基础设施项目租金收入比例约5.71%。
受疫情影响，基础设施项目免收中小微企业、个体工商户自2022年2月1日至2022年4月30日期间租金（含管理服务费）。根据运营管理机构提供的数据，截至2022年7月15日，疫情租金减免金额已审核通过约1,400万元，根据《股权转让协议》安排，对应金额拟由原始权益人代为缴纳。
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清控科创产业园REITs研究中心
立足清控科创全国事业版图，以园区开发建设及运营管理两大核心业务为依托，积极挖潜公募REITs的工具价值利用，践行专业化能力建设及核心资源链接，致力于补齐产业园区“融-建-管-退”的最后关键一环。
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