坚持城市聚焦、推进“三个转变”招商蛇口积极构筑高质量发展模式
3 月 20 日晚间，招商蛇口发布 2022 年度财务报告。报告显示，2022 年招商蛇口营业收入逆势增长， 三道红线 指标持续优化，同时坚持城市聚焦策略、稳步推进 三个转变 ，聚焦培育第二成长曲线。
招商蛇口在年报中表示，2022 年是招商蛇口的 品质年 。基于对行业变化和发展趋势的研判，公司明确了 四个聚焦、三个转变、两个降低、一个提升 的战略转型要求。多年来招商蛇口坚持稳健的财务策略，核心财务指标始终保持稳定，融资渠道多元且综合资金成本较优，为长期可持续发展奠定基础。
营业收入逆势增长 三道红线 指标优化
经营业绩方面，2022 年招商蛇口实现营业收入 1830.03 亿元，同比增长 13.92%；归母净利润 42.64 亿元。其中，开发业务实现营收 1655.6 亿元，占比达 90.47%；资产运营业务实现营收 42.2 亿元，城市服务业务实现营收 132 亿元。
报告显示，期内招商蛇口主动布局，持续夯实资产负债表。截至报告期末，招商蛇口剔除预收账款的资产负债率 62.42%、净负债率 48.09%、现金短债比为 1.30， 三道红线 始终处于绿档并进一步优化。截至 2022 年末综合资金成本 3.89%，较年初大幅下降 59BP。
受益于较为宽松的融资政策，2022 年招商蛇口紧抓市场融资窗口，全年新增 50 亿元中期票据、100 亿元公司债、100 亿元超短期融资券额度注册；完成市场首单并购中票、绿色中票等创新品种发行，公开市场融资 327.2 亿元，票面利率多次创下同期内房企债券利率新低。
受益于开发业务的深耕、城市聚焦策略的坚持、以及 三个转变 的持续推动，国金证券和开源证券分别给予招商蛇口买入评级。
坚持城市聚焦策略 2023 年计划实现签约销售额 3300 亿
销售业绩方面，招商蛇口 2022 年全年实现销售金额 2926.02 亿元，实现销售面积 1193.65 万平方米。根据克而瑞数据统计，2022 年招商蛇口销售规模位居行业第六，销售表现优于行业平均。
董事总经理蒋铁峰在业绩发布会上表示，今年行业重塑之后，稳健型企业、综合发展的企业又迎来了新的机遇。招商蛇口在新的三年提出了新的目标，要跻身前五强。
蒋铁峰强调， 五强并不仅仅是一个规模指标，更多的是利润、质量、效益和转型、经营、收入、品质等多维度，我们内部有一系列的指标在落地分解，包括继续稳健地投资，我们要在保证持续经营现金流为正的前提下，选择五好项目进行投资、聚焦发展。
高能级城市深耕卓有成效。报告显示，2022 年招商蛇口在上海、合肥、苏州、南通、徐州的市占率超 10%，上海单城销售金额突破 740 亿元；此外，在全国 12 个城市进入当地销售金额前五位，其中上海、苏州、合肥、南通排名 TOP1；深圳、南京、徐州进入 TOP3；温州、西安、无锡、重庆、金华位居 TOP5。
值得注意的是，2022 年招商蛇口不断深化营销全流程产品建设，数字化营销应用显著提升，全年线 亿元。
土地储备是房企长期发展的基础。2022 年招商蛇口累计获取 56 宗地块，总计容建面约 726 万平方米，总地价约 1279 亿元，需支付地价为 766 亿元。
报告期内，招商蛇口在 强心 30 城 和 深耕 6+10 城 的投资金额占比分别达 94% 和 90%，单城投放权益地价高达 31 亿元，先后获取上海 10 宗、深圳 5 宗、合肥 5 宗优质土地。公司 2022 年新增项目中有 22 个项目实现当年拿地当年开盘，首开当天平均去化率 77%，为报告期贡献销售金额约 300 亿元。
此外，招商蛇口积极拓展优质城市更新项目，截至 2022 年末累计获取排他资格的城市更新项目共 25 个，规划计容建筑面积约 1200 万平方米。年内先后与佳兆业集团、半岛城邦房地产、富力集团签署战略合作协议，积极探讨合作的可能性。
对于 2023 年的发展规划，招商蛇口在年报中表示，将坚定区域聚焦和城市深耕策略，坚持 以销定投 原则，持续更新优化并运用好 强心 30 城 、 核心 6+10 城 分档、板块地图与竞企对标等策略工具，重投核心城市；2023 年计划实现签约销售金额 3300 亿元，计划新开工计容面积约 1000 万平方米，计划竣工计容面积约 1600 万平方米。
在做强主赛道、夯实开发业务基本盘的同时，招商蛇口持续推动资产运营和城市服务业务的发展，推动公司转型发展。
其中，资产运营业务主营包括集中商业、产业办公、公寓酒店等持有物业运营与资产管理。财报显示，2022 年招商蛇口管理范围内全口径资产运营收入（未扣除租金减免金额）57.1 亿元，实现 EBITDA30.4 亿元，分别同比增长 6.2% 和 6.9%。
具体来看。集中商业方面，2022 年实现收入（未扣除租金减免金额）为 12.89 亿元，实现 EBITDA4.69 亿元。年内旗下 7 个集中商业项目顺利开业，开业率均超过 90%。截至 2022 年末，招商蛇口管理范围内集中商业在营项目 33 个，总经营建筑面积约 288 万平方米；在建及筹开项目 41 个，总建筑面积约 404 平方米。
写字楼方面，2022 年实现收入（未扣除租金减免金额）为 11.59 亿元，实现 EBITDA8.28 亿元。年内新开业 6 个写字楼。截至 2022 年末，招商蛇口管理范围内写字楼在营项目 30 个，总经营建筑面积约 113 万平方米，其中 80% 布局在一线 万平方米。
产业园方面，2022 年实现收入（未扣除租金减免金额）为 12.14 亿元，实现 EBITDA8.16 亿元。招商蛇口目前主要运营管理网谷、意库和智慧城等产业园产品线，布局国内核心一二线 个城市，规划建筑面积 475 万平方米。2022 年末，产业园在营项目 33 个，总经营建筑面积约 257 万平方米。
长租公寓方面，2022 年实现收入（未扣除租金减免金额）为 10.25 亿元，实现 EBITDA6.84 亿元。年内新开业 4 个 壹间 项目，新开业房源 691 间。截至 2022 年末，招商蛇口管理范围内的长租公寓布局 21 个城市，在营项目 41 个，总经营建筑面积约 108 万平方米，房源 2.67 万间；在建及筹开项目 28 个，总建筑面积约 64 万平方米 , 房源总数 1.39 万间。
值得注意的是，2022 年招商蛇口重资产拓展聚焦获取保障性租赁住房以储备 REITs 的优质底层资产，在深圳、上海共落地 3 个保障性租赁住房项目，新增管理面积 4.9 万平方米，新增房源 1,262 间；轻资产拓展聚焦深耕重点城市，2022 年在深圳新增轻资产管理面积 6.2 万平方米，房源 2644 间。
酒店方面，2022 年实现收入（未扣除租金减免金额）为 5.43 亿元。截至 2022 年末，招商蛇口酒店业务布局国内 15 个城市和 2 个海外国家，在营酒店项目 15 个，总经营建筑面积 50 万平方米；建设期项目 23 个，总建筑面积 79 万平方米。。
培育轻资产管理能力 实现高质量发展
除了资产运营业务外，城市服务业务也在加速，聚焦培育第二成长曲线。招商蛇口城市服务业务主营包括物业管理、邮轮、会展、康养等城市运营服务。
其中，招商积余作为旗下物业管理和轻资产运营服务平台，2022 年全年实现营业收入 130.24 亿元，同比增长 22.97%；归属股东净利润 5.94 亿元，同比增长 15.72%；实现新签年度合同额 31.75 亿元。
数据显示，截至 2022 年末，招商积余物业在管项目达到 1884 个，覆盖全国 127 个城市，管理面积 3.11 亿平方米，其中，非住宅管理面积 1.82 亿平方米，住宅管理面积 1.29 亿平方米。
值得一提的是，招商积余收并购再创佳绩，实现对标的公司上航物业、南航物业、汇勤物业、新中物业的财务并表；积极推动重资产剥离，成功转让三家子公司股权；多路径发展持续深化，平台增值业务营业收入实现翻倍式增长。
董事总经理蒋铁峰进一步表示，2022 年招商蛇口获得了 58 个代建项目，通过代建业务，获得 43 万平方米的物业管理面积，同时还新储备增加近 100 万平米的轻资产运营面积，包括产业园、商业、物业管理，还有会展等业态。
招商积余非住宅业态的优势进一步巩固，非住业态管理面积占物业管理面积近六成，实现营业收入 69.04 亿元，业绩贡献超五成。招商积余积极布局公共服务、园区、办公、城市服务等细分赛道，其中公共物业管理面积在非住业态管理面积中占比 32%，并在多个细分赛道具有较强竞争力。
康养业务方面，招商蛇口聚焦深圳南山蛇口探索社区居家业务模式，以招商街道、蛇口街道为重点，携手招商积余，推进机构社区居家、康养医护两个融合，构建 机构 - 社区 - 居家 的服务网络。依托机构向社区居家延伸，新签约规模同比较大增长；年内新获取 4 个外部管理输出类项目，轻资产能力进一步夯实。按计划推进太子湾、常熟两个医院的建设及筹开工作，其中常熟医院预计于 2023 年开业。
招商蛇口董事长许永军在业绩发布会上表示，招商蛇口会持续推动 133341 的战略落地，做强开发业务的基本盘，为非开发业务转型培育争取时间，提供资源支持，充分利用 REITS 盘活存量资产，形成商业逻辑的闭环，助力资产运营业务和城市服务业务发展壮大，引领行业新发展模式。
随着房地产行业重塑，稳健型企业、综合发展的企业又迎来新的机遇。2023 年在国家对地产行业的支持下，房地产行业的市场预期和信心将逐步回暖。招商蛇口也将持续深化转型，坚持轻重结合，培养新的业绩增长点，为长期可持续发展奠定基础。
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