31宗2853亩！土拍新规后或将难现地王！
2023年10月12日，安徽合肥公共资源土地市场网发布了合肥市市辖区2023年第三批居住用地拟出让详细清单。经统计，本次公布的地块明细中包括包河11宗、高新区5宗、滨湖、瑶海、经开各3宗，庐阳、新站各2宗，共计31宗，2853.5亩。其中普通商品房住宅地块共计28宗，供地面积2602.91亩。
此次供地计划是采用新的土拍规则，其中关注度蕞高的就是不设蕞高限价，价高者得，即竞买人以举牌方式应价，报价蕞高者且高于保留底价的，为竞得人。这一调整将使得土地拍卖更加市场化，开发商拿地不再靠摇号运气，竞争将更加激烈。由于没有了蕞高限价，开发商可能会更加谨慎地报价，以避免过高的价格带来的风险。但是，这也可能会导致土地价格出现较大的波动，甚至出现地王。
结合合肥之前发布的“调整价格政策，充分发挥市场调节作用，鼓励优质优价，取消商品住房楼层差价率限制”政策，未来热门区域的新房价格大概率会再上一个台阶。
不过在当下合肥市场持续分化的情况下，地王频出或将难现，合肥市场下行压力较大，开发商资金紧张，大可不必担心开发商还和以前一样拿地勇猛，反而会非常谨慎，地王出现的概率较低。
更何况新规则规定竞得人必须自行开发建设，原则上不允许合作开发。这一规定对开发商的资金实力提出了更高的要求。自行开发需要足够的资金和资源投入，对于开发商来说是一种挑战。
新规则中，居住用地竞买人需要达到“五没有”条件，即没有项目“烂尾”、没有“保交楼”任务、没有重大工程质量问题造成严重负面影响、没有项目发生一般及以上安全生产责任事故、没有所属物业公司被投诉较多造成严重负面影响。这是对开发商的综合能力和社会责任的一次重要考察。这一规定将有助于筛选出有实力和信誉的开发商，提升土地拍卖的透明度和公正性。
同时，部分地块需要按照《合肥市高品质商品住宅建设标准》的满分标准进行建设，这将进一步提高开发商的准入门槛和开发成本。因此，开发商需要更加注重成本控制和风险管理。
包河区一直以来是供地大户，此次包河区共有11宗地待出让，不过其中6宗是卫岗王为片区的城市更新项目。
另外5宗地块分别为包河经开区1宗，包河老城区2宗，政务东板块1宗，淝河板块1宗，从位置来说都是当下热门板块，均是优质地块，其中2宗11月2号将迎来拍卖。
滨湖此次有3宗地块供应，从位置上来看，2宗位于省府板块，1宗位于金融板块，都是较为稀缺地块，从目前滨湖市场来看，定位是高端改善产品，大户型+竞品质，价格上新盘已经突破3万/㎡。其中有1宗地块11月2日拍卖，同样要求按照《合肥市高品质商品住宅建设标准》满分标准进行建设，大概率也是房企关注度较高的地块，后期溢价率较高。
本次瑶海区计划供应3宗地块，其中瑶海老城区1宗，东部新中心2宗，主要以东部新中心板块供地为主。老城区1宗地块是之前恒大四号地块，是瑶海黄金位置，东部新中心2宗地块位于一中瑶海校区西侧，目前板块内有四川邦泰东方雅颂、保利招商时光印象、伟星东新壹号、保利和顺和光峯境等项目。
庐阳区此次供应2宗地块，从位置来看，有很大看点，1宗位于亳州路与北一环交口，原合钢三厂的地块，真正的一环内的地块，旁边就是庐阳政府大楼、祥源广场等。另外1宗地块位于庐阳北部新中心，双地铁口。
蜀山区本次供应2宗地块，其中1宗是大铺头城市更新项目，是安置房，另外1宗位于运河新城板块，总体来说，蜀山区本次供应地块没有亮点可看。
高新区此次供应5宗地块，其中2宗租赁住房和安置房，另外3宗地块均位于科大讯飞小镇，高新区一直以来供地较少，今年供地均往西扩展，重点打造科大讯飞小镇一片，目前板块内有仅伟星万科星遇光年一个项目。
经开区本次计划供应3宗地块，1宗位于此前出让的山姆会员店西侧，1宗则是收回的启迪地块，这两宗地块均位置较为优越，配套较为成熟。还有1宗位于云海路与宿松路西南，是经开自贸区工业区板块，目前板块内仅华润昆御府一盘在售。
新站区本次计划供应2宗地块，是之前佳兆业地块，位于少荃湖板块，周边有地铁3号线号线三条地铁，紧邻京东方医院，地块位置比较优越。但截至目前，新站区今年未成功出让一宗地块，若这两宗地块后续入市，能否让新站摆脱今年零成交的命运，拭目以待。
总之，本次合肥土拍规则调整，整体对于参拍房企的门槛提高，后期拿地项目基本上不能联合开发，对于房企资金要求更高，不设蕞高价后，土地市场将持续分化，一些热门板块优质地块将是更多房企关注对象，溢价率将更高，未来新房价格可能会再上一个台阶，但在整体合肥市场下行的情况下，开发商拿地更加谨慎，此时地王出现的概率较小。
本次合肥计划供应的地块整体来说都较为优质，除了蜀山区和新站区外，其他区域都有亮点可看，尤其滨湖区将是开发商重点关注对象，高溢价率或将再次打破滨湖新房价格天花板。
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