合肥新政可打折卖地服务于商业还是变相救市？
调控威力的继续发酵，让整个地产市场正发生微妙变化。短短几天，已有两个城市因“救市嫌疑”而被推上风口浪尖。继安徽芜湖契税、住房补贴政策被叫停后，“邻居”合肥也因在2月初连续公布的三项土地新政而备受外界质疑在“救市”。
有媒体报道，住建部政策研究中心副主任王珏林周一表示，地方政府不应试图调整中央政府的房地产调控政策，必须遵从中央的政策立场。
而业内人士指出，由于合肥土地新政存在大量扶持现代服务业的背景，就算此次土地新政另一个目的是独辟蹊径挖掘土地财政，也未必会像芜湖新政一样“短命”。
合肥市政府于2月1日召开新闻发布会，专门发布市政府常务会议研究通过的《关于促进存量商业用地升级改造提高土地利用效益的意见》、《关于盘活存量用地提高土地利用效益的意见》、《关于促进工业用地集约利用的意见》等三个文件。
根据三大土地新政资料，从2月1日起至今年年底，合肥市城市规划区内的商业、工业、办公、综合等存量国有建设用地，土地使用权人可自行升级改造，发展商业、服务业项目(不含商品住宅)。
在土地出让金补缴方面，新政对拆除重建项目、提高容积率的在建和已建商业项目，都作了详细说明。值得注意的是，政策对总投资在5亿元以上的大型商业综合体(不含办公、写字楼、商品住宅)和五星级酒店项目，按物业自持比例，在地价上给予5至7折优惠。
尽管合肥市国土资源局局长高国忠在发布会上表示，《意见》是为了引导企业利用自有存量土地自行改造建大商业。但在这个楼市调控下草木皆兵的敏感时期，还是有业内人士提出质疑，认为这是合肥方面在2011年合肥土地市场“招拍挂”低迷的背景下，曲线暗助开发商拿地的手段。
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公开资料显示，严厉调控下的合肥土地市场行情可谓“惨淡”。据机构统计，2011年合肥市经营性用地成交总额121.608亿元，相比较2010年197.903亿元下跌76.295亿元，跌幅达38.55%，其中5月、6月和9月，经营性用地均为零成交。同时，“延期”、“低价”、“流拍”、“拍改挂”成为合肥土地市场流行词。
一位不愿透露姓名的业内人士坦言，在现在的行情下，土地“招拍挂”很容易出现流标的情况，合肥新政绕过招拍挂，再加上优惠折扣，客观上是有利于土地利用率的。“从开发商拿地角度来说，有可能利于开发商曲线拿地。我觉得这个政策应该是地方政府希望尽快完成招商[简介动态]引资和增加土地财政收入的目标。”
尽管备受质疑，但合肥市国土资源局土地利用处的一位负责人在接受《财经日报》采访时还是坚称：此次土地新政和地产调控没有任何关系。
为了撇清“土地财政冲动”的嫌疑，上述负责人还对记者强调合肥土地新政出台的目的和“土地财政”关系不大。
“对整个房地产市场没有太大的影响，我们主要目的是鼓励发展现代服务业，盘活低效利用的土地，改善老城区的面貌，提高城市商业氛围。政策主要参考了广州以及深圳的一些做法，文件里边很多做法深圳2009年就已经出台了，”上述负责人说。
据其介绍，合肥市是国家的节约集约用地试点市，在城市发展更新的过程中，老城区范围内的一些工业项目由于产能、污染、噪音包括规划各方面的原因，不适宜在原地进行工业项目的生产，所以，要鼓励盘活闲置、低效的工业用地。而在政府的引导下，产权使用人还被允许引入合作对象。
一位长期在合肥从事房地产业务的业内人士也谈到，合肥老城区正处于商业地产换代升级阶段，期间遇到不少产权变更、拆迁成本高等多方面的问题，而出台的土地新政，正是有利于老城区商业面貌改造的一种措施。“原产权单位可以自行寻找合作伙伴，按照规定对其土地上面的建筑进行升级，这样免去了许多产权变更流程上的成本和时间。”
研究中心总经理陈啸天亦认为，合肥土地新政在很大程度上是为了挖掘城市未来的经营概念。
记者了解到，合肥原华侨饭店的成功改造就是通过引入银泰百货而顺利完成的。因此，亦有当地媒体指出，合肥土地新政旨在盘活更多“华侨饭店”。
上海某房地产研究院专家认为，合肥的土地新政尺度微妙。其一，盘活存量用地属国家鼓励范围；其二，新政范围不涉及住宅，很难说违背中央意图；其三，从法律上来说也并不违规。
事实上，对于这一颇受质疑的新政效果在短期内并不被市场看好。
陈啸天认为，针对这个政策，原产权方想要进行物业改造，可能都要引入合作对象，而合肥目前的开发商多数都是住宅开发商，在调控背景下“手头”偏紧。除非他们的主业不存在风险，否则不会大规模对商业地产给出投资，所以这个政策只是一个撬动城市经营的概念，为后续城市经营埋下伏笔，短期内未必有明显见效。
分析师付琦也向本报指出，这一政策尚欠完善，若要执行需要建立一整套制度，否则在实际操作中可能会被无节制的市场所扭曲。
对此，合肥市国土资源局土地利用处的一位负责人表示，政策刚刚出台，现在还处于咨询阶段，实质性的项目还没有开始操作。“由于在实际执行中有可能会出现一些问题，接下来还需要出台相关的配套政策，所以暂时的执行期就只有一年。”
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