合肥印发低效用地再开发试点实施方案探索货币化、房票等多种补偿安置
自然资源部2023年9月发出通知，部署在全国43个城市开展低效用地再开发试点工作，合肥市是试点城市之一。近日，合肥市人民政府印发《低效用地再开发试点实施方案》（以下简称“《实施方案》”），作为今后4年开展低效用地再开发试点和盘活低效用地的主要依据和抓手。记者注意到，《实施方案》明确，合肥将探索完善原土地权利人货币化补偿标准，拓展实物补偿的途径，推行货币化、房票、异地、购买商品房、作价入股等多元化补偿安置方式。
城乡发展模式由增量扩张向存量挖潜转变
《实施方案》紧紧围绕强化规划引领管控、加强征收储备支撑、探索创新土地供应方式、优化地价政策工具等8个方面，细化了28项具体任务，提出了一整套探索路径和方案。其中“健康体检+土地管家”“矿地融合”“文旅融合”“肥瘦搭配”“片区统筹”“重大项目前置审查”等21条，突出了合肥特色。
同时，《实施方案》针对合肥市低效用地再开发难点问题，提出了系统解决方案，力求实现六大转变：一是规划管控由分散向系统转变，二是盘活对象由单宗向片区转变，三是盘活成本由高向低转变，四是供地方式由单一向混合复合转变，五是管理模式由传统向数字化转变，六是管理部门由多头向联动转变。
此外还明确严守耕地、永久基本农田、生态保护红线以及城镇开发边界等资源安全管控底线。合肥将提高土地资源节约集约利用水平，促进城乡发展模式由增量扩张向存量挖潜转变同时通过开展低效用地再开发试点，全面摸清全市低效用地再开发潜力。推广片区综合开发、节地模式，大幅提高利用存量用地的比重和新上工业项目的容积率，明显降低单位GDP建设用地使用面积。
试点范围为合肥市域，实施重点为低效工业用地、城中村以及旧商业、旧仓储、旧市场、闲置宅基地、工矿废弃地等类型的存量低效用地。试点期限为自本方案印发之日起至2027年9月。
探索混合用地供给，依据建筑面积占比等确定主用途
《实施方案》明确，将完善土地征收办法。以低效用地再开发实施单元为单位，编制土地征收成片开发方案。实施单元均位于工业产业区块控制线内的，基础设施、公共服务设施以及其他公益性用地比例可按不低于25%控制。国家和本市重大战略性产业项目需要征收集体土地，以及征收剩余零星集体土地的，不受公益性用地比例限制。修订完善土地征收及被征收集体土地上房屋补偿安置相关政策。
同时，合肥将探索混合用地供给，除涉及公共安全、环境保护及特殊功能需求的项目外，鼓励功能用途互利、环境要求相似或相互间没有不利影响的办公、科研、商业、工业、仓储、市政等用地混合设置，提高土地利用效率。对同一宗土地兼容两种以上用途的，可依据建筑面积占比或功能的重要性确定主用途。
鼓励土地复合利用。在满足相关规划、运行安全、生态环境、系统布局等要求的基础上，鼓励交通场站设施、市政公用设施结合商业、商务、公服、绿地等非居住建筑垂直复合设置，实现土地复合利用；鼓励变电站、泵站、垃圾转运站等设施集中设置，共建共享内部通道和管理设施；鼓励社区服务中心（党群活动中心）嵌入商业、商务、公服等用地。
推行货币化、房票、异地、购买商品房等补偿安置
记者注意到，《实施方案》明确推广“健康体检+土地管家”管理制度。开展低效工业用地“健康体检”工作，通过相关职能部门协调联动，提出问题清单，帮助引导企业发现违反合约、违规经营等问题。引入律师、会计师、城乡规划师、房地产评估师等第三方专业力量，组成“土地管家”，根据“健康体检”发现的问题以及政府管理需要，提出解决问题的路径和方案，引导企业整改问题，增强发展内生动力，加速推进低效用地处置。
同时，大力盘活农村存量空间。探索构建宅基地有偿退出机制，结合土地综合整治、增减挂钩项目实施，复垦闲置宅基地、工矿废弃地以及其他存量建设用地，破解农村存量建设用地盘活难问题。
值得注意的是，《实施方案》明确要探索多元化安置路径。探索完善原土地权利人货币化补偿标准，拓展实物补偿的途径，推行货币化、房票、异地、购买商品房、作价入股等多元化补偿安置方式。同时，优化保障性住房用地规划选址，将保障性住房建设与城中村改造、轨道交通项目建设、产业发展、保障性租赁住房建设等结合起来，稳妥有序增加保障性住房供应。探索城中村改造地块除安置房外的住宅用地及其建筑规模按一定比例建设保障性住房，探索利用集体建设用地建设保障性租赁住房。
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