合肥包河爆发！3宗巨无霸地马上要卖！葛大店板块要火！
S1818号地引起旭辉、乐富强、香港锦艺等房企争相竞拍。数十轮举牌竞价后，被乐富强以1215万/亩成功竞得，居住部分楼面价8284.05元/㎡。接下来的3月，有3宗地块出让，总面积达到528.303亩，能否再次引起抢夺？【买房问题咨询房博士：转505】
一、680万/亩流拍，滨湖卓越城首宗居住地再上市，出让条件不变
根据合肥市土地网消息，3月21日包河将有3宗地块出让，全部都是百亩以上的巨无霸。
3宗地依次是包河S1811号地、包河S1901号地、包河S1902号地，总面积超500亩。
今天上午，我们分别对这3宗地块进行了最新实探，现在带大家一起了解下具体情况。
首先，即是包河区S1811号地块，该地块是滨湖卓越城板块出让的首宗居住类的地块。
虽然头顶光环，但是因为土地性质复杂，以及周边配套还不是很完善，曾流拍过一次。
当时出价最高的是置地，680万/亩。
包河区S1811号地块，位于花园大道以南、重庆路以西，东至：重庆路，南至：黄河路路，西至：用地界限，北至：花园大道。占地面积168.21亩，规划用途：居住用地、商业服务业设施用地；商业容积率2.2，居住容积率1.8，建筑密度22%，绿地率40%，参考地价600万元/亩，竞买保证金21000万元，最高限价2250万元/亩。
包河S1811号地，在包河区花园大道以南、重庆路以西，是宗占地168亩的巨无霸。
今年以来，包河出让了多宗百亩以上的居住地，但是单体面积达到168亩的却很少见。
不过，该宗地的性质却并不纯粹，分别有商业、租赁住房、服务设施以及商品房用地。
其中，商业24.45亩、配建租赁住房37.42亩、居住96.19亩、服务业设施10.15亩。
从土地现状看，目前处于开放状态，四周已围挡，地块上种有较多树木，地面较平整。
地块地势与路面齐平，但有林木存在，后期开发成本高，但地块方正，利于后期规划。
该宗地块边上即是南北走向的重庆路以及东西走向的花园大道，重庆路正在修建当中。
但是，四周公共交通不够便利，地块对面仅70路公交，另外距离地铁5号线也比较远。
3、居住：多小区分布，生活氛围浓
地块西边即滨湖阳光里，此前对外卖1.2万/㎡，目前还剩最后6栋，暂时无加推消息。
除此之外，地块的四周还分布有滨湖南丽湾、金葡萄家园等多个已发展成熟的小区。
也就是说，目前该区域商业部分基本依赖这些成熟社区的底商，毕竟无大型商业配套。
但根据合肥市政府的规划，这个区域还有不少的空地会出让，总面积已高达千亩以上。
4、出让要求：配建幼儿园和租赁房
上面也有说到，虽然该宗地的总面积是巨无霸级别的，有168亩，但是性质并不纯粹。
除掉商业、租赁住房、服务业设施等部分地块面积，可建商品房的部分仅剩96.19亩。
1：竞得人须按规划设计条件和批准的规划方案要求同步修建1座15班幼儿园。
2：竞得人须按规划设计条件和批准的规划方案要求配建租赁住房。
二、最新实探，葛大店2宗巨无霸将上市，可建新房约4355套！
葛大店此次由2宗地块将上市，都是百亩以上巨无霸，分别是包河S1901、1902号地。
两宗地总面积360.093亩，除去商业和服务设施用地，剩余皆是居住地，326.6428亩。
如果按照2.0容积率计算的话，这两宗巨无霸预计能为包河带来4355套100㎡新住房。
因为两宗地距离不是很远，除了地块自身特征外，很多资源都能共享，下面放一起来说。
包河区S901号地块位于歙县路以北、北京路以西，东至：北京路，南至：歙县路，西至：大强路，北至：郎溪路。占地面积176.142亩，规划用途：居住用地；容积率2.0，建筑密度22%，绿地率40%，参考地价700万元/亩，竞买保证金25000万元，最高限价2250万元/亩。
包河S1901号地块，位于翡翠天际西北方，相距较近。翡翠天际成交价为1874万/亩。
边上的另一纯新盘信达华宇锦绣龙川，也是经多次流拍后被华宇以800万/亩单价摘得。
包河区S1902号地块位于历口路以东、龙川路以南，东至：棠越路，南至：高铁路，西至：历口路，北至：龙川路。占地面积183.951亩，规划用途：居住用地、商业服务业设施用地；容积率2.0，建筑密度22%，绿地率40%，参考地价650万元/亩，竞买保证金25000万元，最高限价2000万元/亩。
包河S1902号地块，与翡翠天际仅一条龙川路之隔，与信达华宇锦绣龙川项目更是相邻。
等到其开拍，相信信达和华宇也会现身！
从土地现状看，包河S1901号地建筑垃圾较多，地块上有民房尚未拆除，有人居住。
地块地势偏高，约高于路面3米以上，后期开发成本高，但地块方正，利于后期规划。
包河S1902号地，处于开放状态，四周无围挡，地块上种有农作物，地面不够平整。
地块上分布有有人居住的未拆迁民房以及池塘等，地势由北向南逐次降低，垃圾较多。
2、交通：近地铁1/4/5号线、高铁
两宗地块皆是地块位于葛大店，紧邻龙川路和北京路两条城市主干道，能够通达全城。
图地铁4号线花山路站（建设中）
东二环线公里，路网相当发达。无论市内还是跨省都很便利。
但目前板块内小区分布少，公共交通配套稍弱，仅101、137两路公交路线号线、商业、教育：
地块周边缺乏大型商业，基本为社区底商。3公里以内分布有合肥明悦广场、百大购物中心、星隆购物广场等小型商场。
周边教育资源比较丰富，但实力一般。有葛大店小学、包河大地中学、新安小学等；
医疗方面，有合肥市长江医院、妇幼保健站以及安徽中医药临床研究中心附属医院。
板块内环境优势明显，有淝河生态公园、北京路城市公园、环城生态休闲观光带等...
三、地价猜想，毗邻准地王，包河S1901号地1000万/亩？S1902号地900万/亩？
我们拉出包河近3年的土地数据及S1901/1902号地块周边在售盘数据推测地价。
包河区一共成交了13宗居住地，总面积达到了1403.17亩。
2016年，包河成交5宗地，平均地价2014.52万/亩，平均楼面价15012.56元/㎡，平均溢价率303.06%。
2017年，包河成交3宗地，平均地价2041.6万/亩，平均楼面价13408.61元/㎡，平均溢价率262.87%。
2018年，包河成交5宗地，平均地价1114万/亩，平均溢价率73.75%。
△以居住地为主（含商住地不含租赁住房用地）
从以上的数据来看，2018年包河区的地价相较于2016/2017年，下降927万/亩。
两宗巨无霸地块的价格可能会比较贴近2018年的平均水平。
我们再以此前信达和华宇在边上拿下的两宗地为例，这两宗地据待出让的地块不远。
四宗地块，两两相邻。因此其成交价能够为包河S1901/1902地块提供有价值参考。
综上，包河S1901号地块的单价预计1000万/亩上下，但不排除信达护盘的可能性。而包河S1902号地块应该会相对便宜一点，预计900万/亩左右，也不排除华宇护盘。
另外，如果这两宗巨无霸能顺利成交，极大可能是房企联合啃下，毕竟独吃压力太大。
包河近年来供地方向比较明显，基本围绕在东二环、工业园以及葛大店几个板块，随着住宅的建设，相信这些区域的配套在不久之后也会跟上。
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