克而瑞]22城首轮集中土拍正式收官苏州、合肥次轮土拍持续冷热分化

admin1年前 (2024-10-01)合肥产业信息77

中南高科：标准厂房租售全国上百园区招商中 4000123021

　　6月20日-6月26日，在郑州、苏州、合肥等重点城市集中土拍的影响下，重点监测城市的成交规模较上周大幅上涨，平均地价也环比走高。重点城市集中供地方面，作为22城最后一个进行首轮集中土拍的城市，郑州今年首场集中土拍也于本周结束，15宗全部顺利成交；至此，22城首轮集中土拍也正式收官，总揽金近5000亿元。苏州、合肥也于本周完成了年内第二轮集中供地，与首轮集中土拍相似，两城次轮土拍也表现明显的冷热分化，热点区域多宗宅地触顶，但远郊地块或高库存片区地块则明显遇冷。

　　6月20日，广州市政府印发广州市贯彻落实国务院扎实稳住经济一揽子政策措施实施方案的通知。《方案》中提及，广州将全力稳定房地产投资，优化挂牌住宅用地供地时序和供地结构。结合广州两批次集中供地结构来看，广州明显加大了主城区的土地供应，如二批次供应的14幅地中天河、海珠、荔湾共有6宗地供应，占比达四成以上，较一批次进一步提升，而外围去化压力较大的增城、南沙等片区，则各仅有1幅地推出。

　　供应方面。由于本周集中供地的重点城市个数较上周明显减少影响，重点监测城市供应建面也显著不及上周。据CRIC统计，重点监测城市总建筑面积为606万平方米，环比下降52%，同比也减少了18%。一二线城市本周新增挂牌地块以商办用地为主，仅昆明等少数城市有住宅用地供应，但供应量均不高。三四线城市中，无锡于本周推出了第二批次集中出让地块，总建筑面积达180.5万平方米，共涉及16宗，包括13宗商品住宅用地和3宗定销房地块，其中不乏市中心的夹城里地块、锡东新城商务区、滨湖山水城的多宗优质宅地；此外，启东也集中推出了多宗涉宅用地，成交规模也在50万平方米以上。

　　成交方面。本周迎来郑州、苏州、合肥、东莞等城市集中土拍，因而CRIC重点监测城市的成交规模环比上周大幅上涨，总成交建筑面积达1256万平方米，环比上涨80%，但仍不及去年同期水平。成交金额也随即走高，总成交金额为875亿元，环比大涨，但同比降幅达48%。在苏州、东莞等城市有高价地块成交的带动下，平均地价也环比上扬，达6963元/平方米，环比上涨83%。

　　各能级城市成交面积均环比上涨，尤其是二线城市，本周成交建面逼近1000万平方米。聚焦到城市来看。本周成交量最高的城市是合肥，共成交24宗地，总成交建面为330万平方米；其次是集中土拍的郑州和苏州，成交建面分别为224万平方米和198万平方米。此外，二线城市中，西安的成交面积也超过了100万平方米。三四线城市中，进行二轮集中土拍的东莞成交面积最大，本次推出的8宗地全部顺利成交，总成交建筑面积为78万平方米，其余城市的成交规模均不高。

　　市场热度方面。为了防止地块流拍，提振市场热度，多个城市相继放松了土地出让门槛，并且加大了优质用地的供应力度，如苏州次轮供地园区有4宗入市，东莞也推出了核心区绝版地块。受此影响，本周重点监测城市的溢价率较上周出现微涨，环比上周上涨0.6个百分点至3.9%。与此同时，流拍率也较上周进一步走低，重点监测城市的流拍率再度降回10%以下，达8.8%，较上周下降2.5个百分点。

　　从各城市土拍表现来看，无论是零流拍的郑州、东莞、苏州，还是有地块流拍的合肥、西安等城市，集中土拍均呈现冷热分化的趋势。以合肥为例，出让的29宗地中，有9宗进入竞品质阶段，但亦有5宗因无人竞拍而流标。

　　本周，不仅迎来了郑州的首轮集中土拍，苏州、合肥、东莞等城市也相继完成了第二批集中供地。从这些城市的土拍表现来看，冷热分化均为这些城市集中土拍的显著特征，盈利空间佳、去化表现好的优质地块仍备受房企追捧。如东莞南城街道用地，是东莞行政中心最后一块土地储备商住用地，区位极为优越，最终吸引6家房企竞拍，并触及上限价成交，成交总价为46.93亿元。

　　再如，苏州工业园区3宗住宅用地，也均进入一次报价区间，最终溢价15%成交。值得一提的是，位于独墅湖教育园区的工业园区斜塘街道八达街东、若水路南地块及星海高中东地块，成交楼板价分别为31621元/平方米和31620元/平方米，均超过了一批次由招商蛇口001979）拿下的项目单价，园区地价再创新高。

　　6月23日，苏州第二轮集中供地到期出让。本次集中出让，苏州推出了22宗涉宅用地，不过2宗因规划调整等原因而提前撤牌，余下20宗则顺利成交，共收金271亿元。和首轮土拍一样，苏州次轮土拍热度仍呈现出明显的冷热分化趋势，其中园区核心板块3宗宅地全部进入一次报价区间，而其余地块则全部底价成交。

　　3宗触顶成交地块中，成交单价最高的地块为位于独墅湖板块的斜塘街道八达街东、若水路南地块，在经过12轮报价后进入一次报价区间，最终由苏高新以16.01亿元的总价竞得，成交楼板价为31621元/平方米。值得一提的是，该价格刷新了园区成交宅地价格新高，成为园区新的单价地王。据地理位置来看，宗地位于独墅湖高教园区，临近2号线独墅湖邻里中心，周边居住氛围浓厚，各类配套也十分齐全。周边楼市方面，由于板块许久未有土地供应，当前仅花语江南一盘尾盘在售，成交均价约在3.8万元/平方米，附近二手房挂牌价格可达7万元/平方米。因此，该地块入市后能补充板块内新房供应的空缺，为购房客户提供更多选择。

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