高价抢地成利润黑洞招商蛇口2025年业绩大跳水：四季度亏损14亿元全年扣非净利润下滑九成
（001979.SZ）发布了2025年年度报告，对于这家央企巨头而言，去年的“战绩”显得尤为刺眼。
根据财报数据，2025年实现营业收入1547.28亿元，同比下降13.53%；归属于上市公司股东的净利润为10.24亿元，同比大幅下降74.65%。更受关注的扣除非经常性损益的净利润（扣非净利润）仅为1.69亿元，同比降幅达到93.10%。
这组冰冷的数据意味着，这家头顶“央企巨无霸”光环的房地产企业，去年一年里，主营业务几乎陷入“赚了个吆喝”的尴尬境地。有网友犀利评论道：“1.69亿元的扣非利润，还不如很多中型制造企业，对于这种体量来说，跟亏损没什么区别。”
招商蛇口在报告中解释称，业绩变动主要系公司开发业务项目结转规模同比下降，以及投资收益同比减少。从季度数据看，第四季度经营压力尤为突出，当季归属于上市公司股东的净利润为-14.73亿元，成为全年业绩大幅下滑的关键节点。
深入剖析利润暴跌的根源，资产减值计提成为影响利润的重要因素。年报披露，报告期内公司计提减值准备合计约42.7亿元，其中存货跌价准备为32.69亿元，公司表示这主要是部分房地产开发项目存在减值迹象所致。
拉长时间线看，这并非偶然。据统计，2020年至2024年，招商蛇口的存货跌价准备合计已高达137亿元，吞噬利润的黑洞早已形成。
然而，就在计提大额减值的同时，招商蛇口在土地市场仍保持较高参与度。年报显示，2025年公司累计获取43宗地块，总地价约938亿元，其中在一线%。公司在深圳、成都、合肥等地获取项目中溢价率较高，延续了近年来相对进取的拿地策略。
不过，这种一边减值，一边高价抢地的矛盾行为，引发了市场对于其投资纪律和盈利模式的深度担忧。“当高价拿地成为常态，到底是增厚了未来的资产，还是埋下了更多的减值隐患？”有投资者在互动平台发出如此疑问。
销售端的表现同样喜忧参半。2025年，招商蛇口实现签约销售金额1960.09亿元，同比下滑10.6%，虽然得益于竞争对手的掉队，行业排名上升至第四位，但销售规模已较2021年的巅峰时期跌去四成。曾经赖以成名的华东区域，也在2024年被江南区域反超。
值得关注的是，去年在业绩与股价的双重压力下，公司管理层迎来了“大换血”。2025年9月，上任仅两年的董事长蒋铁峰辞任，59岁的朱文凯由总经理升任董事长，聂黎明出任总经理。
然而，新管理层面对的不仅是一份惨淡的财报，还有资本市场冰冷的现实——在2025年连续12个月内，公司股票每个交易日收盘价，均低于最近一个会计年度经审计的每股净资产。公司于2月6日发布估值提升计划，提出将在业务、现金流、分红等方面采取措施，以提升股价。
对于低迷的股价，这些举措显得收效甚微。截至3月17日发稿时间，招商蛇口股价报9.81元/股，最近1个月内跌幅仍超5%。
值得称道的是，公司在资产运营和物业服务等转型业务上持续投入，持有物业全口径收入76.3亿元，物业服务第三方拓展同比增长13%，这些业务的成长性将成为未来观察公司转型成效的重要窗口。
不过，对于当下的招商蛇口而言，如何止住开发业务这个基本盘的出血点，消化掉此前高价拿地埋下的“雷”，或为新任掌门人朱文凯面临的最残酷考验。
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