【原创】读创公司调研｜南山控股：产城综合开发业务稳步推进探索建立“募投建管退”业务闭环
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原标题：【原创】读创公司调研｜南山控股：产城综合开发业务稳步推进，探索建立“募投建管退”业务闭环
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司（证券代码：002314；证券简称：南山控股）发布的投资者关系活动记录表显示，公司日前在接受机构投资者调研时表示，截至2022年末，产城综合开发业务稳步推进上海、南京、合肥、重庆、成都、武汉等重点项目，项目总建筑面积226万平方米，可出租厂房面积33.6万平方米，同时探索建立“募投建管退”的业务闭环。
公开资料显示，南山控股是以现代高端仓储物流为战略性业务、以房地产开发为支撑性业务、以产城综合开发为培育性业务的综合性企业集团。
“专家普遍认为房地产的未来风险高收益低，公司是否有转型升级规划？”面对投资者在互动平台上的提问，南山控股日前表示，房地产行业仍是国民经济支柱产业，公司将持续提升房地产业务专业运作水平，提升市场竞争力。同时，公司在业务转型、区域布局和项目选择方面已做了前瞻性考虑，形成仓储物流、房地产开发、产城综合开发、制造等多元化业务布局。公司目前主营业务较为稳定，将根据市场变化持续优化业务结构，实现各板块之间的良性互动和协同发展，推动业务转型和高质量增长。
南山控股日前还在交易所互动平台中披露，截至6月10日公司股东户数为55026户，较上期（5月31日）减少773户，环比降幅为1.39%。这已是该公司股东户数连续第10期下降，累计降幅达9.25%，也就是说筹码呈持续集中趋势。
据南山控股一季报，一季度公司实现营业收入51.35亿元，同比增长392.88%；归属于上市公司股东的净利润9164.7万元，同比增长172.82%；经营活动产生的现金流量净额5.96亿元，同比增长138.67%；加权平均净资产收益率0.89%。
二级市场上，南山控股今年以来股价持续低迷，其最新股价为3.26元，拉长周期来看，股价处历史相对低位。
问：控股股东对公司的定位？是否有进一步资源整合计划？
答：公司作为中国南山集团旗下唯一上市平台，陆续将地产开发、仓储物流等核心业务整合进入上市公司，提升公司的竞争力和盈利能力，推进公司长远健康发展。控股股东始终秉承有利于上市公司可持续发展、有利于全体股东权益的原则，助力上市公司实现长远规划。公司未获悉集团资本运作的相关计划，若涉及相关事宜，公司将按照相关规则及时履行信息披露义务。
问：公司作为多元化集团企业，对仓储物流、房地产开发、产城综合开发、制造四大业务的发展定位？
答：公司仓储物流、房地产开发、产城综合开发三大主业，围绕“不动产开发和运营管理能力”持续提升，并各有侧重。仓储物流业务作为公司战略性主业，是重点发展方向，公司层面给予资源倾斜；房地产开发业务作为支撑性主业，将利用自身的造血能力，保持稳定的发展速度和规模，为公司贡献收入利润；产城综合开发作为培育业务，符合国家政策，对于平衡公司中长期发展具有战略意义。公司制造业板块企业均为细分行业龙头企业之一，公司通过管理对标先进经验、加强内外部协同，全面提升经营质量和效益。
问：房地产开发业务货值情况？销售去化情况如何？
答：截至2022年末，公司地产权益可售货值约400亿元，主要分布在上海、成都、深圳等一、二线城市。受多重因素影响，现有房产项目的去化周期加长。公司会持续关注市场动态，采取积极、灵活的营销策略并适时调整项目定位，以期加快项目去化，加速资金回笼，实现经营目标。
问：房地产开发业务今年的开发项目和预计毛利率情况？
答：公司地产项目主要分布在长三角、粤港澳大湾区、华中和成渝地区等具备发展潜力的核心城市。预计房地产业务整体毛利率仍与过去持平。
问：2022年以来公司拿地强度下降，是否会影响结算节奏？
答：公司希望维持房地产开发业务稳健发展，截至2022年末，地产销售合同负债合计70.8亿元，预计将于未来两年陆续结转。近两年来，房地产行业格局不断发生变化。面对新形势，公司持续强化投资能力，聚焦核心城市的优质区块，寻求高确定性项目，保障房地产开发业务可持续发展和效益提升。
问：宝湾物流2022年仓库平均使用率为87.2%，公司如何判断2023年高标仓出租率和租金走势？
答：2023年一季度中国经济运行实现良好开局，零售消费等高频经济指标回升，物流租赁需求也在稳步释放。2023年全国两会政府工作报告中多次提及物流产业，其中特别提到要加快建设现代化产业体系、完善现代物流体系，再次为行业发展指明了方向。今年以来，核心城市群整体出租率维持稳定，预计全国平均租金仍将维持增长态势。
问：宝湾物流今年的计划投入面积有多少？
答：宝湾物流近两年尚有较多运营类项目处于建设期或投入运营期，今年计划开工及继续建设项目达17个。公司将重点加强成本控制、进度管理、质安检查等环节的管理考核，确保实现工程建设的安全、质量和工期总体目标，并结合市场变化和客户需求，持续优化设计标准，提升产品的适用性和竞争力。
问：宝湾物理有多少资产可以出表？
答：宝湾物流拥有丰富优质的物流仓储资源，截至2022年末，运营、管理和规划在建（含待建项目）仓储面积逾940万平方米，未来还会保持一定的开发投资速度。公司目前全力推进首单公募REITs发行工作，未来将结合政策要求、资产本身的情况，合理设定后续资产证券化产品的发行节奏，确保业务长期、可持续发展。
问：产城综合开发业务目前的运营体量？
答：截至2022年末，产城综合开发业务稳步推进上海、南京、合肥、重庆、成都、武汉等重点项目，项目总建筑面积226万平方米，可出租厂房面积33.6万平方米，同时探索建立“募投建管退”的业务闭环。2022年，公司通过参与投资设立的工业园区Pre-REITs并购基金已完成首单项目收购，未来的退出通道包括公募REITs、并购基金等方式。
答：工业和产业园区地域性更强，须结合当地经济、产业结构、客户情况进行园区设计，开发运营复制难度更大一些。在土地拍卖时，一般政府允许工业和产业园区资产部分出售、部分自持，可以通过销售物业回笼资金，缩短投资周期。园区建成后，公司凭借专业服务、精细化运营管理提升运营收入。
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