合肥瑶海区招商奥体公园丨招商奥体公园丨官方网站—招商奥体公园营销中心电话
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合肥不仅擅长「风投魔法」，而且正在以极大的热情去探索「空间新魔法」。你看，在京东方隔壁，正在生长出一个奥体公园——这是合肥与央企招商蛇口共同推进的「空间新魔法」。
不就是个奥体公园吗？为什么说是「空间新魔法」？这里面大有文章，而且是很多头部城市都还没领会的大文章。
首先需要回答一个问题：大型体育场馆何以改变城市？南京奥体中心宣告了河西新城 CBD 的到来，杭州奥体中心宣告了钱江世纪城 CBD 的崛起，合肥的奥体公园将怎样吸附大量的城市资源？
得先从地铁列车怎么停放开始说起。以前的地铁车辆段（你可以简单地理解为地铁列车停车场），通常被改得像是超级大的工厂，几个大盒子直接横铺在地面上，地面上全是轨道，非常浪费土地，跟城市活力没啥关系。
合肥的做法是：把盖板变成一座内容丰富的体育公园——这座约 9 万㎡ 体育公园几乎啥都有，比如篮球场、标准足球场、网球场、轮滑广场、跑道、城市阳台、阳光草坪、商业街……从地铁站（4 号线综保区站）出来，你就能看到这一切。
或许你会说，不就是体育公园跟万人体育馆、购物中心、住宅、地铁站放在一起吗？我们来看看在一起能产生哪些化学反应。
●体育公园把地铁站放大成了一个超级目的地
地铁站本来是一个交通站点，你只是借助它，去你想要去的地方。现在把一座约 9 万㎡ 的体育公园，放在地铁站上，这个公园就变成了你想要去的地方——地铁站不再只是一个经过型的空间，而是被放大成了一个超级目的地。
打个不尽恰当的比方：就像烤熟的羊肉把一根竹签变成了美味的羊肉串。
把一座内容丰富的体育公园纳入 TOD，合肥是开先河的城市之一。
体育馆是圣殿般的存在，是赛事或演唱会的主场，仪式感强于参与性；体育公园则是随时可以挥洒汗水的地方，更具日常参与性。
打个不尽恰当的比方：就像米其林餐厅边上开了一家奶茶店，米其林餐厅是偶尔吃一顿，奶茶可以经常喝。
体育公园激活了体育馆的日常活力，体育馆奠定了体育公园的气场。
合肥的这座万人体育馆，矗立在东方大道上，像一颗巨型钻石，又像是一台巨型放映机，放映城市的车如流水马如龙。它是城市之窗，更是一座地标，标定了这个 TOD 项目在合肥城市版图上的位置。
这座体育公园边上，是一座约 2.5 万㎡ 的「活力荟」，并且还规划了一宗可建面积约 14 万㎡ 的商业用地。把体育公园与购物中心放在一起，相当于无限延展了购物中心的体验空间。
打个不尽恰当的比方：就像在辽阔的沙滩上吃海鲜，你会感觉整个大海都是你的包厢。
一个商店的营业面积可能只有几十平米或几百平方米，但它的体验空间却是几万平米。如果一家商店能主动在设计上去衔接体育公园的气场，那么它的租金坪效可能将得到几何倍数的提升。
体育广场与住宅也是一体化规划。我们可以想象一下将来朋友间的对话：「你住在哪里？」「我住在『招商·奥体公园』」「噢，就是那个超级大的体育公园那里对吧。」
这一问一答之间，住宅区就完成了「身份构建」——那是拥有约 9 万㎡ 体育公园的住宅区。
打个不尽恰当的比方：就像把 2 块钱一听的可乐放进五星级酒店的西餐厅，它甚至可以卖到 90 块钱一听。
我们可以来稍微总结一下一座体育公园所带来的空间化学反应——
●把地铁站放大成了一个超级目的地
当然，这是站在体育公园的角度，来看待「功能混合」的妙处。我们也可以再换位思考一下：从地铁站的角度看，体育公园、体育馆、购物中心与住宅区共同把地铁站加载成了 TOD；从住宅区的角度看，这样的「功能混合」理念，极大地提升了住宅区的价值。
现在，你可以把地铁站、万人体育馆、体育公园、购物中心与住宅区这五个要素，做成一张「招商·奥体公园 TOD 思维导图」。这五个要素之间是彼此之间都存在着强烈的化学反应，比如地铁站改变了住宅区的地段属性，万人体育馆增强了住宅区的地标感，体育公园完成了住宅区的身份建构，购物中心提升了住宅区的含金量……
央企招商蛇口为此投入了极大的热情：先是在 2020 年 9 月拿下了约 525 亩土地，继而在 2021 年 12 月又拿下了约 213 亩土地。在同一个点上，一再斥资拿地，终成百万方体量 TOD 旗舰项目。
倘若合肥没有开放的 TOD 观念，招商蛇口再有 TOD 雄心，恐怕也无法与合肥合体。所以，你也可以说，这样的 TOD 旗舰项目，是央企招商蛇口与合肥的合力共谋。
招商蛇口与合肥的因缘际会也非常有韵味。
招商局集团的前身是合肥人李鸿章在 1872 年创立的（标志着中国近代公司制企业的出现）。现在，这个「招商·奥体公园」恰好就在以李鸿章命名的少荃湖边上——李鸿章字少荃。
如果以后你恰好住在「招商·奥体公园」里，是否可以感受到历史的因缘际会与当代的 TOD 魔法……
这还不是「招商·奥体公园」的全部意义。真正的启发性，还远不止这些。
我们先来感受一下这个听起来很朴实但其实很先进的观念：空间的价值取决于运营能力。
所以，公园得像购物中心那样精心运营，才能集中释放价值。当前我们中国的绝大多数公园是只有「维护」而没有「运营」。再打个不尽恰当的比方，你可以感受得更清晰：如果一所学校盖得非常漂亮，但一个上课的老师也没有，这样的学校还有意义吗？
央企招商蛇口不止要运营这座内容丰富的体育公园，更是要对体育公园、体育馆与购物中心（「活力荟」）进行一体化运营。
只有一体化运营，才能把一系列的空间化学反应，真正激发出来。讲得更通俗一些：让它们在一起，让它们日久生情，促使它们产生化学反应，让它们无法分离。
再先进的观念，也需要相匹配的关键能力才能落地。这项关键能力便是：央企的商业运营能力。2021 年，招商蛇口正式对外宣布了持有物业「双百」 目标，即「 100 个项目、100 亿营收」。我们可以通过央企的购物中心品牌，来感受招商蛇口的商业运营能力：就像华润有「万象城」、中粮有「大悦城」，招商蛇口有了「花园城」。
现在我们可以更完整地总结一下，合肥与央企招商蛇口的「空间新魔法」——
●以体育公园为中心，聚合各种城市资源
●用 TOD 形态聚合万人体育馆、体育公园、购物中心与住宅区
●像运营购物中心那样精心运营体育公园
●体育馆、体育公园与购物中心一体化运营
现在，我们再回头来看京东方隔壁的这个 TOD 旗舰项目——它客观上为京东方创造更有活力的城市感受，甚至也使得京东方园区不动产变得更值钱。
一个值得称道的项目，不止是为购房者创造价值，更是为城市创造价值。
所以，合肥不仅擅长「风投魔法」，还懂得去探索「空间新魔法」。更奇妙的是：「空间新魔法」反过来就会助长前沿产业的活力。
我们经常说中国头部城市竞争的两大新赛道是数字经济与 TOD。合肥已经用「芯屏汽合，集终生智」，创造了数字经济的神话；在 TOD 这个新赛道上，合肥正在施展很多头部城市都还没领会的「空间新魔法」。
如果一座城市懂得如何让前沿产业与「空间新魔法」交融在一起，这样的城市将是无敌的。
这就是「招商·奥体公园」的意义。
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