合肥新政可打折卖地服务商业还是变相救市？
调控威力的继续发酵，让整个地产市场正发生微妙变化。短短几天，已有两个城市因“救市嫌疑”而被推上风口浪尖。继安徽芜湖契税、住房补贴政策被叫停后，“邻居”合肥也因在2月初连续公布的三项土地新政而备受外界质疑在“救市”。
上述政策提出需要更改用途的存量商业、工业类国有建设用地可以绕过“招拍挂”政策，直接由土地使用权人自行申请并升级改造发展商服项目。此外，对于总投资在5亿元以上的大型商业项目，在地价上给予5至7折优惠。
有媒体报道，住建部政策研究中心副主任王珏林周一表示，地方政府不应试图调整中央政府的房地产调控政策，必须遵从中央的政策立场。
而业内人士指出，由于合肥土地新政存在大量扶持现代服务业的背景，就算此次土地新政另一个目的是独辟蹊径挖掘土地财政，也未必会像芜湖新政一样“短命”。
合肥市政府于2月1日召开新闻发布会，专门发布市政府常务会议研究通过的《关于促进存量商业用地升级改造提高土地利用效益的意见》、《关于盘活存量用地提高土地利用效益的意见》、《关于促进工业用地集约利用的意见》等三个文件。
根据三大土地新政资料，从2月1日起至今年年底，合肥市城市规划区内的商业、工业、办公、综合等存量国有建设用地，土地使用权人可自行升级改造，发展商业、服务业项目(不含商品住宅)。
在土地出让金补缴方面，新政对拆除重建项目、提高容积率的在建和已建商业项目，都作了详细说明。值得注意的是，政策对总投资在5亿元以上的大型商业综合体(不含办公、写字楼、商品住宅)和五星级酒店项目，按物业自持比例，在地价上给予5至7折优惠。
尽管合肥市国土资源局局长高国忠在发布会上表示，《意见》是为了引导企业利用自有存量土地自行改造建大商业。但在这个楼市调控下草木皆兵的敏感时期，还是有业内人士提出质疑，认为这是合肥方面在2011年合肥土地市场“招拍挂”低迷的背景下，曲线暗助开发商拿地的手段。
公开资料显示，严厉调控下的合肥土地市场行情可谓“惨淡”。据机构统计，2011年合肥市经营性用地成交总额121.608亿元，相比较2010年197.903亿元下跌76.295亿元，跌幅达38.55%，其中5月、6月和9月，经营性用地均为零成交。同时，“延期”、“低价”、“流拍”、“拍改挂”成为合肥土地市场流行词。
一位不愿透露姓名的业内人士坦言，在现在的行情下，土地“招拍挂”很容易出现流标的情况，合肥新政绕过招拍挂，再加上优惠折扣，客观上是有利于土地利用率的。“从开发商拿地角度来说，有可能利于开发商曲线拿地。我觉得这个政策应该是地方政府希望尽快完成招商引资和增加土地财政收入的目标。”
尽管备受质疑，但合肥市国土资源局土地利用处的一位负责人在接受采访时还是坚称：此次土地新政和地产调控没有任何关系。
为了撇清“土地财政冲动”的嫌疑，上述负责人还对记者强调合肥土地新政出台的目的和“土地财政”关系不大。
“对整个房地产市场没有太大的影响，我们主要目的是鼓励发展现代服务业，盘活低效利用的土地，改善老城区的面貌，提高城市商业氛围。政策主要参考了广州以及深圳的一些做法，文件里边很多做法深圳2009年就已经出台了，”上述负责人说。
据其介绍，合肥市是国家的节约集约用地试点市，在城市发展更新的过程中，老城区范围内的一些工业项目由于产能、污染、噪音包括规划各方面的原因，不适宜在原地进行工业项目的生产，所以，要鼓励盘活闲置、低效的工业用地。而在政府的引导下，产权使用人还被允许引入合作对象。
一位长期在合肥从事房地产业务的业内人士也谈到，合肥老城区正处于商业地产换代升级阶段，期间遇到不少产权变更、拆迁成本高等多方面的问题，而出台的土地新政，正是有利于老城区商业面貌改造的一种措施。“原产权单位可以自行寻找合作伙伴，按照规定对其土地上面的建筑进行升级，这样免去了许多产权变更流程上的成本和时间。”
房产分析人员亦认为，合肥土地新政在很大程度上是为了挖掘城市未来的经营概念。
记者了解到，合肥原华侨饭店的成功改造就是通过引入银泰百货而顺利完成的。因此，亦有当地媒体指出，合肥土地新政旨在盘活更多“华侨饭店”。
上海某房地产研究院综合研究部部长认为，合肥的土地新政尺度微妙。其一，盘活存量用地属国家鼓励范围；其二，新政范围不涉及住宅，很难说违背中央意图；其三，从法律上来说也并不违规。
事实上，对于这一颇受质疑的新政效果在短期内并不被市场看好。
陈啸天认为，针对这个政策，原产权方想要进行物业改造，可能都要引入合作对象，而合肥目前的开发商多数都是住宅开发商，在调控背景下“手头”偏紧。除非他们的主业不存在风险，否则不会大规模对商业地产给出投资，所以这个政策只是一个撬动城市经营的概念，为后续城市经营埋下伏笔，短期内未必有明显见效。
房产分析师付琦也向本报指出，这一政策尚欠完善，若要执行需要建立一整套制度，否则在实际操作中可能会被无节制的市场所扭曲。
对此，合肥市国土资源局土地利用处的一位负责人表示，政策刚刚出台，现在还处于咨询阶段，实质性的项目还没有开始操作。“由于在实际执行中有可能会出现一些问题，接下来还需要出台相关的配套政策，所以暂时的执行期就只有一年。”
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