华夏合肥高新REIT：合理涨幅到底有多少？
华夏合肥高新REIT申购备忘，自己申购的学习与研究纪录。REIT虽然去年发行的时候就开始关注，从蛇口产园开始都申购了，但一直没有深入研究，尤其是估值方式，还没有搞清楚。因为没有搞清楚如何估值，上市后都当搬运工卖了。如何准确估值，欢迎大家一起分享。
一、华夏合肥高新REIT（180102）基本情况
1、发售日期：9月14日、15日（15日可忽略）
3、发售份额：7亿份，预计募集资金总额为15.33亿元。
公众发售的初始基金份额数量为0.735亿份，公众发售部分拟募集1.61亿元。
5、认购路径：上交所是“金额认购”。深交所是“份额认购”。认购路径：场内基金—基金认购。上市首日限制30%涨跌停，之后交易日限制10%的涨跌停。
6、底层资产：合肥创新产业园一期，占地247亩，总建筑面积35.68万平方米，2011年建成投用，园区聚集大批科技创新型企业，2019至2021年平均出租率超87%，项目具备良好持续的经营能力，且现金流主要来源于入驻企业支付的租金，为市场化运营产品，不依赖第三方补贴等非经营性收入。2019年至2021年，项目经营收入(不含增值税)除2020年外，均超过7700万元。
该资产整体估值13.57亿元（以2022年3月31日为基准日），平均单价约3803元/平方米，是现有产业园REITs中单价最低的项目。“最低单价”的原因并不难找到：其它产业园区REITs项目位于北京、上海、苏州、深圳，其城市能级溢价均高于合肥。
7、分派率：基金假设募集规模为14.02亿元，2022年7月1日-2022年12月31日期间和2023年度本基金的现金分派率分别约为4.42%（年化）和4.44%。
8、网下认购倍数：156倍，吸金超500亿元。
由于今年二季度国内局部地区出现疫情扰动，高速公路和个别产业园区REITs整个上半年的收入受到拖累。东吴苏园和华安张江的单位净值波动在同类型REITs中相对较大。相比之下，仓储物流和生态环保类REITs的经营表现更具韧性。或是因为产业园区类REITs的估值相对合理，三单REITs均受到了机构投资者的青睐，截至今年6月末，其机构投资者持有份额占比较年报披露读数平均增加0.74pct。
全部REIT涨幅：目前，17只公募REITs产品平均溢价率为33.16%，溢价率最高的产品达到54%。其中，溢价率超过20%的产品有14只，占比超过8成。
截至9月9日，红土深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT这三只公募REITs在二级市场的价格相比发行价，已分别上涨了37.96%、35.54%和31.88%。
共有深圳蛇口、上海张江、苏州工业园、中关村四只同类可比REITs，合肥高新是目前全国第五个国家级高新区产业园 REITs。基金类型：基础设施REITs 。产品分类：产业园区。
换句话说，目前公募REITs中共有4只以产业园为基础设施：建信中关村产业园REIT，博时招商蛇口产业园REIT，华安张江光大园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT。
从之前上市的四只产业园类公募REITs整体来看，地址位置都挺优越，经营相对稳定，整体出租率较高，租户质量和结构较好，整体资质较优。
博时招商蛇口产业园REIT和华安张江光大REIT的底层资产分别为万海大厦、万融大厦以及张江光大园，其土地性质均为工业用地，而东吴苏园产业REIT的底层资产为2.5产业园，土地性质为科研设计用地和工业用地。建信中关村REIT底层资产为互联网产业园，土地属性为科教用地。
已上市的4支产业园REITs2022年度二季报已经披露，整体来看，虽然二季度受到疫情影响，但大部分产业园REITs表现出一定韧性，运营情况并未受到过多影响，建信中关村REITs运营表现较为出色，营业收入、净利润、经营活动现金流净额完成率均超过全年预期的50%，净利润环比增长20%，上半年完成全年预期的70%。蛇口产园、张江光大园运营平稳，其中，张江光大园REITs上半年完成预测收入的55%，上半年完成率已达到全年64%，东吴苏园由于租金减免政策运营情况出现大幅下滑。
三、从可比REITs溢价率看合理估值
分派率：2021年9月30日至2021年12月31日及2022年度，预测的投资人净现金流分派率(年化)分别为4.62%及4.78%。
2、博时招商蛇口产业园REIT（180101）
分派率：2021年和2022年的预测净现金流分派率分别为4.10%和4.16%。
分派率：2021年度及2022年度的现金分派率预测值分别为4.74%和4.11%。
4、东吴苏州工业园区产业园REIT（508027）
分派率：2021年5-12月、2022年预测可供分配金额分别为10,043万元、15,215万元，年化派息率分别为4.50%、4.54%。
REITs底层资产估值方法 ：评估机构更多应用现金流折现法（收益法）作为物业估值的主要方法，即对将未来资产在生命周期或收益权之内的现金流进行预测，并折现到评估时点。产业园区REITs同样是采用这一估值方式。这是公募基金在REITs上市时的定价模式。华夏合肥高新REIT的定价是2.19元。
分派率估值：网友REIT学习笔记的估值方式，一起列出作为参考：可比REIT为已上市的房产类REIT，核心估值指标是分派率，主要参考东吴苏园REIT的分派率。该基金合理价格为2.621元，预期上市涨幅23%。2022年9月5日的收盘价对应分派率如下表：
溢价率相对估值：华夏合肥高新REIT的发行规模是15.33亿，规模不大，与华安张江光大园REIT差不多。目前4只产业园reit的平均溢价率是42.45%。考虑到合肥的城市量级不如上面几个，但规模较小，估计上市涨幅在30%左右。
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